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Deutsche Konsum REIT – Zinskosten fressen höhere Mieteinnahmen auf

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Dem deutschen Einzelhandel geht es nicht gerade glänzend. Und das bekommt auch der Immobilienkonzern Deutsche Kosum REIT AG zu spüren. Im Geschäftsjahr 2021/2022 konnten die Mieteinnahmen zwar erhöht werden. Aber die eigenen Gewinnprognosen wurden deutlich verfehlt.

Wertsicherungsklauseln wirken als Inflationsschutz

Die Anteilsscheine von Deutsche Konsum sind keine „normalen“ Aktien sondern verbriefen Beteiligungen  an einem REIT, einem Real Estate Investment Trust. Sie ähneln aufgrund spezieller steuerlicher Behandlungen und  vorgeschriebenen Anforderungen an die Gewinnverwendung direkten Investitionen in Immobilien.

In dem am 30. September beendeten Geschäftsjahr 2022 konnte die Deutsche Konsum REIT ihre Mieterlöse um 6,8 % auf 74,4 Millionen Euro verbessern. Der Immobilienkonzern mit der Schwarz-Gruppe (Lidl, Kaufland) und der Edeka-Gruppe als größten Mietern konnte wegen der hohen Inflationsrate erstmals von Wertsicherungsklauseln Gebrauch machen, die einen Inflationsschutz für 84 % der Mieterlöse absichern.

Die Mietsteigerungen machten laut dem Unternehmen die steigenden Fremdkapitalzinsen weitgehend wett. Bis zur Jahresmitte waren die Zinskosten noch günstig, seit der ersten Zinserhöhung durch die EZB sind neue Finanzierungen jedoch deutlich teurer geworden.

Das führe, so das Management, „auf absehbare Zeit zu einer Belastung des FFO“. FFO ist der im Immobiliengeschäft gebräuchliche Begriff für den operaten Gewinn und ist eine Abkürzung für „Funds from Operation“.

Immobilienbestand überspring die Milliardengrenze

Neufinanzierungen waren im abgelaufenen Geschäftsjahr nötig, weil die Deutsche Konsum 25 zusätzliche Einzelhandelsobjekte für rund 100 Millionen Euro zugekauft hat. Insgesamt verfügte der Konzern Ende September damit über 175 Immobilien im Volumen von 1,05 Milliarden Euro. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten betrugen 1,98 %.

Die höheren Mieteinnahmen schlugen sich allerdings nicht im Gewinn nieder. Das operative Ergebnis FFO blieb zwar mit 41,1 Millionen Euro nahezu konstant (minus 0,1 %), aber der Jahresüberschuss sackte um 33,9 % auf 60,4 Millionen Euro ab. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie fiel entsprechend von 2,60 Euro auf 1,72 Euro.

Höhere  Dividende, aber weniger als erwartet

Das führte dazu, dass der Dividendenvorschlag mit 48 Cents je Aktie zwar um 20 % über dem Wert des Vorjahres (40 Cents) liegt, aber deutlich unter dem Wert, den das in Potsdam ansässige Unternehmen selbst erwartet hatte. Die Mindestprognose des Managements hatte immerhin 60 Cents je Aktie betragen.

Die enttäuschenden Gewinn-Kennzahlen führt die Deutsche Konsum neben den gestiegenen Finanzierungskosten vor allem auf höhere Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zurück. Hinzu gekommen seien „aufgrund des wirtschaftlichen Umfeldes Risikovorsorgen durch höhere Wertberichtigungen auf Forderungen“.

Für das laufende neue Geschäftsjahr 2022/2023 ist das Management gedämpft optimistisch und erwartet einen operativen Gewinn (FFO)  von 40 bis 44 Millionen Euro, also in etwa auf dem Niveau von 2021/2022. Die Aktie der Deutsche Konsum Reit AG reagiert im frühen Börsenhandel mit einem Abschlag um gut 1 % auf 7,76 Euro. Seit dem Jahresbeginn hat der Anteilsschein fast 45 % verloren.  Er war, wie die meisten Immobilienwerte, wegen der Zinssteigerungen und -erwartungen ab Mai stark unter Druck geraten.