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Immobilien: Erste dunkle Wolken ziehen auf!

In Berlin fällt der Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern erstmals seit Jahren. Der Kaufpreisfaktor in München liegt mit 43 auf sehr hohem Niveau, stagniert jedoch seit dem Vorjahr erstmals. Die Kaufpreisfaktoren in Hamburg, Frankfurt und Köln führen den Trend fort und haben sich weiter erhöht. Die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern sank in vier der Metropolen deutlich, am stärksten in Hamburg. In München verharrt sie auf fast gleichem Niveau. Die Geldumsätze gehen in allen fünf Städten deutlich zurück, am stärksten in Hamburg und Köln.

In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in den fünf größten deutschen Metropolen deutlicher als die Mieten gestiegen. Folglich erhöhte sich auch der Kaufpreisfaktor der Renditeobjekte jährlich. Für Investoren keine günstige Entwicklung: Denn der Faktor, auch Vervielfältiger oder Ertragsfaktor genannt, gibt das Verhältnis von Kaufpreis und den zu erwartenden Einnahmen in Form der Jahresnettokaltmiete wieder. Steigt der Kaufpreisfaktor, bedeutet dies einen verlängerten Amortisierungszeitraum der Renditeobjekte.

Das tat der Beliebtheit von Zinshäusern keinen Abbruch. Im Gegenteil: 2019 stieg die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in den Metropolen deutlich. Im Jahr 2020 ist einiges anders, Corona-Pandemie und Berliner Mietendeckel brechen den starken Aufwärtstrend des Vorjahres. Die Entwicklungen je Stadt im Überblick:

Berlin: Mietendeckel lässt Kaufpreisfaktor sinken

Berlin ist die einzige Metropole, in der der Kaufpreisfaktor seit dem Vorjahr fiel: 29,1 betrug der Wert 2020, im Vorjahr hatte er bei 31,6 gelegen. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stiegen in der Hauptstadt erstmals seit Jahren nicht mehr stärker als die Mietpreise. Damit lag der Berliner Kaufpreisfaktor erstmals niedriger als in Hamburg. In den Vorjahren war der Faktor in Berlin stets der zweithöchste hinter dem Münchner gewesen. Verantwortlich für diese Entwicklung dürfte der Berliner Mietendeckel sein. Denn das Gesetz ließ die Mietpreise von Bestandswohnungen zwar wie geplant sinken, wie eine Preisanalyse von ImmoScout24 zeigte.

Auf die Kaufpreise wirkte die Bremse jedoch ebenfalls, weil das Landesgesetz auf die erzielbare Rendite drückte: So fiel der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern um acht Prozent auf 2.095 Euro (2019: 2.275 Euro). “Der Mietendeckel hat 2020 für Unsicherheit auf dem Berliner Immobilienmarkt gesorgt und Investoren hielten sich zurück”, sagt Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer von immoverkauf24. “Beleg dafür ist neben den sinkenden Preisen von Mehrfamilienhäusern auch der Rückgang der Transaktionen um acht Prozent.” Der Gesamtumsatz fiel um 12% auf 2,21 Milliarden Euro (2019: 2,5 Milliarden Euro).

München: Der Kaufpreisfaktor stagniert auf Vorjahresniveau

Der Münchner Kaufpreisfaktor liegt weit oberhalb der Werte anderer deutscher Großstädte: Mit 43 Jahren müssen Käufer im Schnitt rechnen, bis sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses refinanziert. Allerdings: Der Wert verblieb 2020 das erste Mal seit Jahren auf dem Vorjahresniveau und stieg nicht weiter an. Und das, obwohl der durchschnittliche Quadratmeterpreis dieser Renditeobjekte um rund 15% auf 7.300 Euro wuchs. Jedoch zogen die Münchner Mieten ebenfalls deutlich an.

Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahr nur leicht von 158 auf 163 Objekte an. Der Umsatz bei Transaktionen mit Geschosswohnungsbau lag 2020 mit 1,76 Milliarden Euro rund 12% unter dem vom Vorjahr (im Münchner Marktbericht des Gutachterausschusses sind die Umsätze nicht differenziert für Mietwohnhäuser ausgewiesen).

Hamburg: Der Kaufpreisfaktor steigt, die Zahl der Transaktionen sinkt deutlich

Im Corona-Jahr 2020 mussten Investoren für Hamburger Mehrfamilienhäuser im Schnitt das 29,6-fache der Jahresmiete zahlen. Im Vorjahr hatte der Wert bei 27,8 gelegen. Um fast zwei Jahre verlängerte sich somit der Zeitraum, bis sich Hamburger Zinshäuser im Schnitt amortisieren. Die Dynamik auf dem Hamburger Markt für Zinshäuser nahm 2020 im Gegensatz zu anderen Teilmärkten deutlich ab: Mit 382 verkauften Objekten ging die Zahl der Transaktionen um rund 25 Prozent zurück. Der Umsatz fiel um 25% auf 1,45 Milliarden Euro.

Der Durchschnittspreis von Mehrfamilienhäusern stieg um moderate drei Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2019 hatte der Quadratmeterpreis noch um deutliche 24% angezogen. “Die Corona-Krise dürfte Ursache für den Rückgang von Transaktionen und Umsätzen sein”, erläutert Dr. Niels Jacobsen. “Denn einerseits sind Immobilien durch die Pandemie für Selbstnutzer und Anleger noch attraktiver geworden, weil sie Sicherheit verheißen. Andererseits herrschte gerade im ersten Halbjahr 2020 noch große Unsicherheit, welchen Effekt die Pandemie auf dem Immobilienmarkt haben würde. Eigentümer brachten ihre Objekte häufig nicht auf den Markt und Anleger warteten zunächst ab.”

Frankfurt am Main: Kaufpreisfaktor und Quadratmeterpreise steigen weiter

Der Frankfurter Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser zeigte sich relativ robust gegenüber Pandemie-Einflüssen: 2020 stieg der Kaufpreisfaktor um einen Punkt auf 29. Der Quadratmeterpreis erhöhte sich 2020 um beachtliche 14% auf durchschnittlich 4.579 Euro. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, fiel die Preissteigerung pro Quadratmeter am Main mit 62% im Vergleich der Metropolen am deutlichsten aus.

Aber auch in Frankfurt wurden 2020 deutlich weniger Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr: Die Transaktionen sanken um 14% auf 236 Objekte (2019: 274). Der Umsatz sank infolgedessen um 19% auf 645,6 Millionen Euro (2019: 796,5 Millionen.).

Köln: Günstiger Kaufpreisfaktor, moderates Preiswachstum

Der Kölner Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser stieg 2020 um einen Punkt auf 25. Der Kauf eines solchen Renditeobjekts refinanziert sich im Vergleich der Metropolen hier am schnellsten. Das liegt auch an den seit 2017 nur mäßigen Kaufpreissteigerungen und dem relativ niedrigen Kaufpreisniveau: Der Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern erhöhte sich in den letzten drei Jahren lediglich um acht Prozent auf 2.942 Euro in 2020.

In Köln wurden mit 571 Objekten zwar mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als in den anderen Metropolen. Jedoch sank auch hier Zahl der Transaktionen um rund 15%. Der Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern war in Köln mit einem Minus von 21% stark rückläufig und betrug 2020 rund 896,8 Millionen Euro (2019: 1,14 Milliarden Euro. Euro)

Die Auswertungen basieren auf den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse der Jahre 2015 bis 2020/2021.

Betrachtet wurden Mehrfamilienhäuser mit Null bis max. 30% Gewerbeanteil, abhängig von der Clusterung im jeweiligen Grundstücksmarktbericht. Im Hamburger Grundstücksmarktbericht ist der Gewerbeanteil von Mehrfamilienhäusern beim Kaufpreisfaktor nicht ausgewiesen. Für die Kaufpreisfaktoren von München und Köln sind in den Grundstücksmarktberichten gerundete Werte ausgewiesen.

Immobilienvermögen werden – auch – staatliche Begehrlichkeiten wecken

Deutschland ist eine Mieternation. Zwar boomt der Markt mit Immobilien, weil die klassische Geldanlage nichts mehr einbringt und Kredite günstig zu haben sind – zu einer hohen Eigentümerquote bei den Privathaushalten führt das aber nicht. Die Mehrheit der Haushalte in Deutschland wohnt zur Miete. Im Vergleich der europäischen Staaten liegt Deutschland damit auf dem vorletzten Platz vor der Schweiz mit etwa 43% und weit unter dem Durchschnitt. Der liegt bei 69% für alle Länder der EU mit dem Vereinigten Königreich.

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Im angeblich so reichen Deutschland sind Immobilen sehr ungleich verteilt. Es gibt viele Bürger, die mehrere Immobilen in ihrem Eigentum haben. Die Mehrheit hingegen wohnt zur Miete. In großen Metropolen wie Berlin ist der Mieteranteil (85%) darüber hinaus exorbitant hoch. Deswegen ist es nicht verwunderlich, dass stark zunehmend staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt erfolgen. Die Mietpreis-Explosion führt gleichzeitig auch zu massiv steigenden Mieteinnahmen bei den entsprechenden Immobilien-Eigentümern. Ein „Betongoldeingriff“ ist dabei weit leichter als ein „Goldverbot“!

Deswegen gilt: Verstärken Sie jetzt – auch – den Kapitalschutz Ihrer Immobilien, ich zeige Ihnen auch dafür wirkungsvolle Mittel und praxisnahe Wege.

Inflations-Hammer Mietpreis!Die Mieten in deutschen Großstädten sind in den vergangenen 10 Jahren deutlich gestiegen. Das zeigt die nachfolgende Statista-Grafik auf Basis einer Erhebung von Immowelt. In Berlin haben sich die Angebotsmieten seit 2010 mehr als verdoppelt. Im teuren München sind die Preise im gleichen Zeitraum um 68% gestiegen. › mehr lesen

 

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Über den Autor
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Markus Miller

Markus Miller ist ein gefragter Experte, wenn es um das komplexe Thema internationale Vermögensstrukturierung und die globale Steuerung von Vermögenswerten geht.

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