Der Profi wohnt zur Miete! Oder doch nicht?

Sobald es links und rechts ruckelt und rumpelt, erinnern wir uns beinahe schlagartig an den Charme der Sachwerte. Edelmetalle wie Gold und Silber, vorzugsweise als sogenannte Bullion Coins in haptischer Form, gehören traditionell dazu. Hin und wieder den Krügerrand oder die Britannia sanft, gar zärtlich mit den Fingerkuppen zu ertasten vermittelt fast schon erotische Gefühle.

Gold und Silber sind tatsächlich gleichsam eine Versicherungspolice für ganz, ganz üble Zeiten. Das höhere Wesen, das wir alle verehren, möge verhüten, dass solche Zeiten tatsächlich eintreffen werden.

Immobilie beliebtester Sachwert

Allerdings ist der mit Abstand beliebteste Sachwert zwischen Flensburg und Füssen die Immobilie, naheliegend als „Betongold“ bezeichnet und vorzugsweise selbst genutzt. Meinungsumfragen kommen beinahe seit Menschengedenken stets zu ein und demselben Ergebnis: 70 bis 80 Prozent der Mieter(Haushalte) träumen von den eigenen vier Wänden.

Zugleich ist bei uns in Deutschland die Wohneigentumsquote mit um die 45 Prozent erschreckend niedrig – absolut und auch relativ. In Süd- und vor allem in Osteuropa haben deutlich mehr Menschen Grundeigentum – in der Spitze spürbar über 70 Prozent der Bevölkerung.

Bei uns im Land will jene Quote seit Jahren und Jahrzehnten partout nicht steigen. Daran können auch Online-Tools wie die gefühlt unzähligen Kaufen-oder-Mieten-Rechner im Internet nichts ändern. Fehlendes Eigenkapital, zu geringe finanzielle Potenz, aber auch bürokratische Hürden und das Fehlen nachhaltiger staatlicher Förderung hindern nach wie vor speziell junge Familien an der Schaffung von Wohneigentum.

Eigenheim vs. Immobilien-Investment

Von sehr, sehr wenigen Ausnahmen abgesehen sind die eigenen vier Wände – ob nun Wohnung oder Haus – keine rentable Geldanlage. Denn selbst falls der Verkaufspreis nach 20 oder 30 Haltejahren deutlich höher ist als der Kaufpreis respektive die Baukosten seinerzeit, bleibt unter dem Strich fast immer nur eine reale Verzinsung auf Sparbuchniveau. Denn über die Zeit sind Inflation, Reparaturen, Modernisierungen oder gar Sanierungen arg ins Geld gegangen. Bisweilen ergibt sich noch nicht einmal ein Null-Summen-Spiel. Gleichwohl hat der Sachwert Immobilie nach wie vor seine Berechtigung als Geldanlage. Doch in welcher Form?

Mietobjekt, Fonds, Immo-Aktien?

Zweifellos sind Immobilien nicht die schlechteste Form der Geldanlage. Es kommt immer darauf an, was man will und wie man’s macht. Lässt man Angebote des sogenannten Grauen Kapitalmarkts bewusst außen vor, bleiben Mietwohnungen respektive Mietshäuser, Fonds und Immobilien-Aktien übrig.

Vermietete Immobilien

Vermietete Objekte können durchaus recht lukrative Investments sein. Der Mix aus Mieteinnahmen, Abschreibungen und Finanzierungskosten kann durchaus eine Nachsteuer-Rendite auf das eingesetzte Kapital von fünf Prozent und mehr erreichen. Und vorausgesetzt, die Lage stimmt, sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist sogar steuerfreie Veräußerungsgewinne möglich. Aber: Immobilien als Direktinvestments sind illiquide. Wohnungen und Häuser lassen sich halt nicht von heute auf morgen versilbern, mitunter vergeht ein halbes Jahr oder noch mehr bis zum Verkauf.

Offene Immobilienfonds und REITs

Der Ruf offener Immobilienfonds hat in den vergangenen Jahren arg gelitten. Zu hoch die Kosten, zu intransparent die Anlagestrategie und die Bewertungskriterien. Und: Ein zügiger Verkauf der Fondsanteile und die Liquidität gleichsam im Handumdrehen sind nicht möglich. Denn seit dem Jahr 2013 gilt für offene Immobilienfonds eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Grund war seinerzeit die Schieflage vieler Fonds in Folge der weltweiten Finanzkrise und der daraus resultierenden Niedrigzins-Politik der Notenbanken und der daraus resultierenden Negativzinsen im Euroraum.

Interessanter könnten da schon – insbesondere US-amerikanische – REITs sein. Die Abkürzung steht für „Real Estate Investment Trusts“. Diese börsennotierten Immobilienfonds stammen ursprünglich aus den USA. Eingeführt wurden sie dort im Jahr 1960, um Kleinanlegern den Zugang zu breit diversifizierten Immobilien-Portfolios zu ermöglichen.

In Deutschland zugelassen sind REITs seit dem Jahr 2007. Diese – nennen wir sie einmal „Fonds“ – müssen dreiviertel ihrer Erträge aus Immobilien ziehen und mindestens 90 Prozent der Gewinne unter ihren Investoren verteilen. Da REITs börsennotiert sind, können Anleger ihre Engagements innerhalb kürzester Zeit versilbern.

Immobilienaktien

Sie gelten als konservative Investments – nicht zuletzt wegen ihrer oft ansprechenden Dividendenrendite. Doch abkoppeln von der Entwicklung des Gesamtmarktes können sich diese (Immobilien)Aktien eben nicht – ganz zu schweigen von Kursverlusten, die manchmal aus enttäuschenden Ergebnissen resultieren. Eine Alternative sind Immobilien-ETFs, die weltweit in Immobilien investieren und so eine breite Streuung über Branchen und Regionen hinbekommen. Die üblichen niedrigen Kosten bei ETFs inklusive.