Immobilienaktien – die besseren Mehrfamilienhäuser?
Unsere Umgangssprache kennt für den Begriff „Immobilie“ etliche Varianten. Beliebt und deshalb häufig zu hören sind „Das Eigenheim“ oder auch „Das eigene Zuhause“. Ist vom „Anwesen“ die Rede, impliziert dies eher etwas Großzügiges, vielleicht auch Luxuriöses mit reichlich Grundstück und viel Wohnraum.
Das Synonym „Betongold“ wiederum zielt weniger auf die Immobilie als die eigenen vier Wände, sondern auf Grund und Boden als Geldanlage. Unabhängig davon, ob man mit seiner Familie im Häusle lebt oder von Immobilieninvestments für institutionelle Investoren die Rede ist.
Zweifellos können Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte rentable Geldanlagen sein. Andererseits wohnt ihnen auch ein teils erheblicher Pflegebedarf inne. Anleihen und Aktien rufen eben nicht mitten in der Nacht an und beschweren sich über einen tropfenden Wasserhahn.
Bequem in Immobilien investieren – geht das?
Das kann tatsächlich funktionieren mit Immobilienaktien und oder den Real Estate Investment Trusts (REITs). Diese Wertpapiere bergen eben nicht die (Klumpen)Risiken wie Einzelinvestments – etwa durch den Kauf eines Einfamilienhauses (auch wenn hier die Geldanlage oft nicht im Vordergrund steht) oder eines Mehrfamilienobjekts.
Für Immobilienaktien gilt in der Regel, was jede gute Vermögensstrategie auszeichnet: Diversifikation, also die Streuung auf zahlreiche unterschiedliche Einzelwerte (hier Immobilien); unterschiedliche Branchen (hier: Nutzungsarten) sowie unterschiedliche Regionen.
Eine breite und risikoadjustierte Streuung schaffen Privatleute in der Regel selten – es sei denn, sie haben den Euro-Jackpot geknackt. Institutionelle Investoren mit hunderten Millionen oder gar mehreren Milliarden Euro respektive Dollar im Rücken schon eher. Nachteil ist allerdings, dass das Sammeln und Managen von Einzelobjekten zeitaufwendig, mühsam und auch teuer ist.
Immobilienaktien bieten da spürbar mehr Bequemlichkeit bei einem – zumindest theoretisch – akzeptablen Chance-Risiko-Verhältnis. Solche Wertpapiere sind deshalb für Private wie Institutionelle recht brauchbare Investments, sobald es um Kies dank Schotter geht.
REIT vs. Immobilien-Aktiengesellschaft
Bei genauerem Hinsehen gibt es erkennbare Unterschiede zwischen REITs auf der einen sowie Immobilien-Aktiengesellschaften auf der anderen Seite. Die Deutschen Immo-AGs sind Aktiengesellschaften wie alle anderen auch. Somit wirtschaften und bilanzieren sie wie etwa SAP, Daimler, Bayer & Co.
Im Vergleich dazu sind Real Estate Investment Trusts vergleichsweise eng reguliert. Deren Fokus liegt auf dem Immobiliengeschäft, zudem müssen sie – was Anteilseigner besonders freut – ihre Gewinne größtenteils ausschütten. Zum Vergleich: Im laufenden Jahr 2025 liegt die Dividendenquote (Anteil der Ausschüttungen am Gewinn) aller Dax-Unternehmen im Schnitt bei 56 Prozent, im vergangenen Jahr waren es 44 Prozent.
Die Ausschüttungsquote von Real Estate Investment Trusts ist gesetzlich auf mindestens 90 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens festgelegt. Dadurch ergeben sich nicht selten Dividendenrenditen von 5 Prozent und mehr. Und weil nicht wenige REITs die Gewinnbeteiligung einmal im Quartal überweisen, sorgt der Zinseszins-Effekt für Windfall Profits.
Steuerlich charmant: Erfüllt ein REIT die gesetzlichen Vorgaben, entfallen sowohl die Körperschaftsteuer (15 Prozent in Deutschland) und die kommunale Gewerbesteuer (ebenfalls rund 15 Prozent). Daraus resultieren – naheliegend – höhere Gewinne und entsprechend höhere Dividendenzahlungen.
Deutsche REITs und US-REITs
Bei uns in Deutschland gibt es nur vergleichsweise wenige börsennotierte Real Estate Investment Trusts. Die bekanntesten sind alstria Office REIT-AG (Büroimmobilien), Hamborner REIT-AG (Büros und Einzelhandel), Fair Value REITE-AG (Büro und Einzelhandel), Deutsche Konsum REIT-AG (Einzelhandel) sowie deutsche Industrie Reit-AG (Industrie und Logistik).
Übrigens, REITs haben ihren Ursprung in den USA. Dort wurden sie im Jahre 1960 durch den „Real Estate Investment Trust Act“ eingeführt. Ziel war damals, auch Kleinanlegern den Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen. Naturgemäß gibt es in den Vereinigten Staaten – gefühlt – zahllose REITs. In Deutschland, wo die sogenannten G-REITs im Jahr 2007 eingeführt wurden, eher wenige.
Einzelne REITs und REITs-ETFs
Welltower (ISIN: US95040Q1040) ist mit einem Volumen von rund 120 Milliarden US-Dollar das Mammut unter den Real Estate Investment Trusts. Angelegt wird das Kapital überwiegend in Infrastrukturprojekte für den Gesundheitssektor mit Schwerpunkt USA. Vereinzelt wird auch in Kanada und in Großbritannien investiert.
Der Fokus liegt auf höherpreisige Seniorenanlagen in noblen Gegenden wie Manhattan oder Beverly Hills sowie auf medizinisch genutzte Immobilien. Zu den mehr als 3.000 Objekten zählen überdies Krankenhäuser, Rehazentren, Life-Science-Einrichtungen sowie Bürogebäude für Gesundheitsunternehmen.
Im Vergleich dazu ist der Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017) ein heißer Reifen. Das Management investiert um die 1,5 Milliarden Dollar Kapital vorzugsweise in den Marihuanasektor. Man kauft Cannabis-Produzenten Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung ab und vermietet die nach dem „Sale-and-Lease-Back“-Verfahren wieder zurück. Am REIT-Index FTSE EPRA/NAREIT orientiert sich ein ETF an der Frankfurter Börse, der mit ISIN LU0192223062 gelistet ist. Der ETF hat ein Volumen von 210 Millionen Euro. Mit rund 1,5 Milliarden US-Dollar ist der ETF HSBC FTSE EPRA/NAREIT die Developed deutlich größer. Über diesen ETF haben Investoren Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus den Industrieländern Nordamerikas, Asiens, Europas und Australiens.