Rendite-Immobilien oder Aktien von Vonovia & Co.?

Angesichts des KI-Hypes und der folglich – gefühlt oder tatsächlich – exorbitanten Gewinne insbesondere US-amerikanischer Technologiewerte haben Investoren ein zunehmend mulmiges Gefühl – nicht nur die Profis. Auch private Anleger sitzen bei Nvidia, Micron und anderen Halbleiterwerten nicht selten auf Gewinnen jenseits der 100 Prozent. Andere wiederum haben den Zug verpasst und liebäugeln mit einem Neueinstieg – in der Hoffnung, dass der Hype und die künftigen Kursgewinne noch ein ums andere Jahr weitergehen.

Allerdings sind vermehrt auch Stimmen zu hören, die zu Gewinnmitnahmen respektive Umschichtungen raten. Raus aus der Tech-Branche und rein in eher langweilige Branchen mit bis auf Weiteres gemächlicheren Kursentwicklungen und oft auch recht attraktiven Dividenden. Auf der Langweilerseite in Betracht kommen auch Immobilien-Investments, etwa als Kauf eines Anlageobjekts, vorzugsweise eines Mehrfamilienhauses, oder – die erkennbar bequemere Möglichkeit – in Form von Immo-Aktien. Beide, Direkterwerb und unternehmerische Immo-Beteiligungen über Aktien, haben ihre Vor- und Nachteile.

Mehrfamilienhaus: direkter Zugriff auf das Investment

Eine vermietete Immobilie kann unter anderem einen Nachteil haben: Der Eigentümer einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses muss sich bisweilen mit arg nervigen Mietern herumschlagen. Das kostet Zeit und Kraft, mehrt zugleich die Zweifel, dass eine größere Wohnimmobilie tatsächlich das richtige, weil passende Investment ist. „Es wäre schade, würde der Anleger letztlich auf ein gutes Objekt verzichten. Schließlich „lässt sich der Kontakt mit den Mietern an Profis delegieren“, erklärt Raphaël di Meglio, Geschäftsführer der Matera Deutschland GmbH, die mit einer Hausverwaltung auch in Stuttgart vertreten ist.

Nicht der schlechteste Rat, weil mit der Zahl der Wohnungen auch der Verwaltungsaufwand steigt. Mietverträge, Abrechnungen, Reparaturen und vieles mehr müssen organisiert werden. Falls die Hausverwaltung ihr Handwerk versteht – umso besser. Dies wäre eine wichtige Voraussetzung dafür, dass vorzugsweise ein Mehrfamilienhaus zu einem lukrativen Investment wird.

Die Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung ab, im Idealfall bleibt sogar ein Überschuss. Gebäudeabschreibung sowie die steuerliche Verrechnung der Finanzierungs- und anderer Kosten können dafür sorgen, dass auch nach Zugriff des den Fiskus‘ von den Mieterträgen Einiges übrig bleibt.

Einzelnes Investmentobjekt nicht ohne Risiko

Auch ein gut vermietetes Mehrfamilienhaus kann unerwartete Kosten verursachen. Ursachen sind Mietausfälle, Leerstände und unvorhergesehene Reparaturen. Solche Risiken lassen sich halt nicht ausschließen. Gleichwohl kann ein Haus mit mehreren Einheiten eine interessante Kapitalanlage sein, falls Kaufpreis, Mieteinnahmen und Zustand des Gebäudes stimmen.

Die Verteilung des Kapitals und der Finanzierungskosten auf mehrere Wohnungen und nicht auf nur eine einzige kann Risiken verringern, sodass unter dem Strich eine respektable Rendite auf den Kapitaleinsatz herauskommt. Nicht zuletzt unter Berücksichtigung, dass der im Verkaufserlös enthaltene Wertzuwachs nach zehn Jahren steuerfrei ist.

Aber: Einer der größten Nachteile dürfte sein, dass eine Anlageimmobilie sich nicht so schnell „verflüssigen“ lässt. Oft vergehen Monate, im Extremfall auch mehr als ein Jahr, bis sich ein Käufer findet. Der Verkauf einer Immobilienaktie klappt normalerweise innerhalb kürzester Zeit – inklusive der Gutschrift des Verkaufserlöses auf dem Wertpapierverrechnungskonto.

Vonovia & Co. Die besseren Immobilien-Investments?

Keine Immobilienaktie ruft den Anleger mitten in der Nacht an und beschwert sich über einen tropfenden Wasserhahn. Vor dem Hintergrund dürften Immobilienaktien bequeme Investments sein. Wichtig: Die bei Unternehmensbeteiligungen so wichtige Kennzahl „Kurs-Gewinn-Verhältnis“ (KGV) ist bei Immobilienwerten weniger aussagekräftig als bei anderen Aktien. Stattdessen richten Analysten ihr Augenmerk auf die sogenannten „Funds From Operations“ (FFO).

Unterschieden werden die beiden gängigen Varianten FFO 1 und FFO 2. Der FFO 1 ergibt sich aus Nettoergebnis plus Abschreibungen minus Gewinnen aus Immobilienverkäufen, das FFO 2 aus dem FFO 1 plus Gewinnen aus Immobilienverkäufen. Hier nun Wichtige deutsche Immobilienaktien im Überblick:

Vonovia: Gilt als Qualitätswert der Branche. Das Unternehmen besitzt rund 528.000 Wohnungen, profitiert spürbar vom Wohnungsmangel in Deutschland. Im ersten Halbjahr stieg das bereinigte EBITDA auf 1,46 Milliarden Euro.

LEG Immobilien: Das Unternehmen konzentriert sich auf Wohnungen in Nordrhein-Westfalen. Die Mietsteigerung betrug im ersten Halbjahr 3,7 Prozent, der Leerstand sank auf 2,3 Prozent. Der FFO 1 von rund 230 Millionen Euro zeigt ein gut laufendes Vermietungsgeschäft. Auf der anderen Seite muss die Gesellschaft viel Geld in den Bestand investieren und dürfte bis auf Weiteres keine Dividende ausschütten.

TAG Immobilien: Das Unternehmen kombiniert deutsche Wohnimmobilien mit einem wachsenden Geschäft in Polen. Der operative FFO 1 stieg im ersten Halbjahr um neun Prozent auf gut 100 Millionen Euro, der FFO 2 inklusive Wohnungsverkäufen in Polen um elf Prozent auf knapp 120 Millionen Euro. Die Aktivitäten im östlichen Nachbarland scheinen Chance und Risiko zugleich. Denn Verkäufe und der Börsengang der Tochter ROBYG bringen Kapital und Wachstum, machen die Ergebnisse aber zyklischer als etwa bei Vonovia.Deutsche Wohnen: Das ist ein Sonderfall, weil das Unternehmen über einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag von Vonovia kontrolliert wird. Das Portfolio besteht überwiegend aus Wohnungen in Berlin. Die Mieteinnahmen stiegen zuletzt um 4,4 Prozent.