Vonovia kappt Ziele: Zinskosten belasten Ausblick

Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia (ISIN: DE000A1ML7J1) tritt angesichts schwieriger Rahmenbedingungen auf die Bremse. Gestiegene Refinanzierungskosten, ein nach wie vor verhaltener Transaktionsmarkt sowie ein leicht verlangsamtes organisches Mietwachstum zwingen das DAX-Unternehmen zu einer vorsichtigeren Planung. Sowohl für das laufende Geschäftsjahr 2026 als auch für die mittelfristigen Ziele bis 2028 schraubt das Management die Erwartungen zurück und legt den Fokus verstärkt auf den Schutz der Liquidität.

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Vonovia-Aktie im Fokus: Präzisierung der Prognose für 2026

Für das laufende Geschäftsjahr 2026 rechnet der Bochumer Konzern beim bereinigten operativen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Adjusted EBITDA Total) nun nur noch mit einem Wert in der unteren Hälfte der bisherigen Prognosespanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro. Auch beim bereinigten Vorsteuergewinn (Adjusted EBT) wird eine Landung nahe dem unteren Ende des Zielkorridors von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro kalkuliert.

Gleichzeitig passt der Vorstand die Erwartungen an wichtige operative Kennzahlen an:

• Organisches Mietwachstum: Für 2026 wird ein Zuwachs von rund 3,8 Prozent prognostiziert, nachdem zuvor etwa 4,0 Prozent in Aussicht gestellt worden waren.
• Operating Free Cash Flow (OFCF): Die für die Dividendenbemessung relevante Kennzahl (vor Veränderungen im Net Working Capital) dürfte moderat unter dem Vorjahresniveau liegen statt wie bisher geplant auf Vorjahresniveau.
• Vermietungsgeschäft und Periodenergebnis: Positiv sticht hingegen das Kerngeschäft hervor. Die Mieteinnahmen im Segment Rental (Zielspanne: 3,45 bis 3,55 Milliarden Euro) sowie das den Aktionären zuzurechnende bereinigte Periodenergebnis (1,4 bis 1,5 Milliarden Euro) werden jeweils in der oberen Hälfte ihrer Prognosekorridore erwartet.

Grundlage für die Anpassungen sind die vorläufigen Zahlen der ersten neun Monate des Jahres 2026. In diesem Zeitraum kletterte das bereinigte EBITDA zwar leicht von 2,12 auf 2,19 Milliarden Euro. Höhere Finanzierungskosten neutralisierten diesen operativen Zuwachs jedoch auf den nachgelagerten Ergebnisebenen: Der bereinigte Vorsteuergewinn gab von 1,46 auf 1,41 Milliarden Euro nach, während das bereinigte Aktionärsergebnis von 1,20 auf 1,12 Milliarden Euro sank. Die vollständige Zwischenmitteilung für das dritte Quartal wird am 4. November veröffentlicht.

Mittelfristziele für 2028 gesenkt und Investitionen überprüft

Die gestiegenen Zinsen und das schwächere Umfeld für Immobilienverkäufe und Projektentwicklungen wirken sich auch auf die kommenden Jahre aus. Für das Geschäftsjahr 2027 stellt Vonovia erstmals eine Prognose auf und rechnet mit einem bereinigten EBITDA leicht über dem Niveau von 2026 sowie einem bereinigten Vorsteuergewinn etwa auf dem Vorjahresniveau.

Für das Jahr 2028 kappt der Konzern seine bisherigen Ambitionen spürbar: Das bereinigte EBITDA wird nun am unteren Ende der kommunizierten Spanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro gesehen. Das Ziel für das organische Mietwachstum im Jahr 2028 wurde von ursprünglich rund 5,0 Prozent auf 4,5 Prozent reduziert.

Um die Bilanz zu schonen und den Schuldenabbau voranzutreiben, gelten bei der Kapitalverwendung künftig noch strengere Maßstäbe. Vonovia unterzieht seine Entwicklungsprojekte einer strategischen Überprüfung und fährt das Neubaugeschäft für den eigenen Bestand herunter. Zudem werden neue Investitionen im Rahmen des Programms „Manage-to-Green“ vorerst ausgesetzt, während gezielte Maßnahmen zur Dekarbonisierung weiterlaufen.

Kursreaktion der Vonovia-Aktie und Einschätzung der Analysten

Nachdem die gekappten Ziele die Vonovia-Aktie zunächst deutlich belastet und im Wochenverlauf zeitweise auf ein neues Jahrestief bei 15,26 Euro gedrückt hatten, zeigt sich das Papier im Xetra-Handel am Vormittag leicht stabilisiert. Aktuell notiert der DAX-Titel am Vormittag bei rund 16,14 Euro und verzeichnet damit ein moderates Plus von etwa einem Prozent gegenüber dem Vortagesschluss. Dennoch bleibt das charttechnische Bild nach dem Rückgang vom Jahreshoch bei 28,90 Euro stark angeschlagen.

Unter Marktbeobachtern gehen die Meinungen über die weiteren Perspektiven der Vonovia-Aktie auseinander. Während das Bankhaus Metzler das Kursziel auf 15 Euro senkte und zum Verkauf der Papiere rät, stufen andere Analysehäuser den jüngsten Kursrutsch als überzogen ein. So bekräftigten die Experten von Jefferies (Kursziel: 23 Euro) und JPMorgan (Kursziel: 26 Euro) trotz der reduzierten Mittelfristziele ihre Kaufempfehlungen und verweisen auf das weiterhin robuste operative Vermietungsgeschäft des Immobilienkonzerns.