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Offene Immobilienfonds in Auflösung: Das sollten Sie beachten

Sehr geehrte Damen und Herren,

bis zur Finanzkrise galten offene Immobilienfonds als scheinbar sichere Häfen, die von Banken, Beratern wie auch Anlegern gar als Festgeldersatz eingesetzt wurden. Probleme bekamen zahlreiche offene Immobilienfonds deswegen, weil vor allem institutionelle Anleger innerhalb kurzer Zeit im Zuge der Finanzkrise sehr viele Fondsanteile an die Investmentgesellschaften zurückgeben wollten. Dadurch wurde die Liquidität der Fonds aufgebraucht. Die Fondsmanager hatten somit keine flüssigen Mittel mehr, um Anlegern ihre Fondsanteile wieder abzukaufen. Der Großteil der Vermögenswerte ist schlicht in Immobilien gebunden. Immobilienverkäufe zu guten Preisen sind jedoch nicht einfach von heute auf morgen möglich.

Zahlreiche Fondsgesellschaften machten aus diesem Grunde von der Möglichkeit gebrauch, ihre offenen Immobilienfonds „einzufrieren“. Die Rücknahme von Fondsanteilen wurde zu diesem Zweck für einen befristeten Zeitraum ausgesetzt. Diese gesetzlich klar festgelegte Maßnahme schützt vor allem investierte Anleger vor Notverkäufen zu möglicherweise sehr schlechten Verkaufskursen der Immobilien. Fondsgesellschaften können jedoch Ihre Investmentfonds maximal für 36 Monate einfrieren. Ist nach Ablauf dieser Frist nicht genügend Liquidität vorhanden, um die Fonds wieder zu öffnen und Anteile zurückzunehmen, müssen diese zwingend aufgelöst

und abgewickelt werden. Das bedeutet alle vorhandenen Immobilien werden nach und nach verkauft. Die erzielten Verkaufserlöse werden dann fortlaufend an die Anleger ausgeschüttet, bis alle Immobilien veräußert sind. Von dieser Maßnahme sind derzeit 11 offene Immobilienfonds betroffen. Aktuell wurde seitens der Ratingagentur Scope eine sehr interessante Analyse veröffentlich im Hinblick auf die Entwicklungen bei offenen Immobilienfonds in Abwicklung.

Offene Immobilienfonds in Auflösung: Die aktuelle Analyse

Scope hat alle 11 offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert. Dabei wurden alle bislang erfolgten Verkäufe betrachtet. Darüber hinaus hat Scope auch die Wertentwicklung und die Risiken der verbleibenden Bestandsobjekte untersucht. Die Kernergebnisse der Studie: Verkaufspreise liegen fast 13% unter Verkehrswert.

Seit Bekanntgabe der Auflösung haben die 11 Fonds in Abwicklung insgesamt 126 Objekte veräußert. Im Durchschnitt lag der Verkaufspreis 12,5% unterhalb des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Mit Fortschreiten der Abwicklungsfrist nehmen die Wertverluste zu. Während sich der durchschnittliche Unterschied zwischen Verkaufspreis und gutachterlichem Verkehrswert im ersten Jahr nach Auflösungsbekanntgabe noch in Grenzen hält (-6,9%), liegt er im zweiten und dritten Jahr bereits bei -18,5% bzw. -22,2%.

Scope erwartet weitere Wertkorrekturen

Die 381 noch im Bestand der Fonds befindlichen Objekte haben seit Auflösungsentscheidung im Durchschnitt 4,5% an Wert verloren. Im Zuge der Veräußerung dieser Objekte erwartet Scope weitere Wertkorrekturen in Höhe von durchschnittlich rund 5% auf die Verkehrswerte zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe.

Die Portfolios der Fonds unterschieden sich allerdings deutlich, so dass bei einigen Fonds mit weiteren Abschlägen von bis zu 15% zu rechnen ist.

Portfolio des KanAm grundinvest-Fonds mit geringsten Risiken

Scope hat für alle 381 noch in den Portfolios befindlichen Objekten ein Risiko-Scoring durchgeführt. Dabei wurde auf die wichtigsten Immobilienrisiken abgestellt.

Die risikoärmsten Immobilienportfolios haben:

• KanAm grundinvest-Fonds

• CS EUROREAL

• TMW Immobilien Weltfonds

• SEB ImmoInvest

Besonders hohe Risiken in den Restportfolios sieht Scope bei:

• DEGI GLOBAL BUSINESS

• DEGI INTERNATIONAL

• DEGI GERMAN BUSINESS

• AXA Immoselect

Japanische Objekte mit höchsten Verlusten

Die größten Wertverluste – sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten – verzeichneten Immobilien in Japan (-49,4%), in den Niederlanden (-14,9%), in Spanien (-14,5%) und in USA (-10,8)

Hohe Vermietungsquoten schützen vor Abschlägen bei Veräußerung

Objekte mit hohen Vermietungsquoten (über 97%) haben erwartungsgemäß geringere Verluste zu verzeichnen als Objekte mit niedrigeren Vermietungsquoten. Dies gilt sowohl bei bereits verkauften als auch bei Bestandsobjekten. Vor allem bei Objekten mit Leerständen von mehr als 42% fielen die Abschläge zweistellig aus.

Sehr große Objekte mit geringsten Wertkorrekturen

Der Einfluss der Objektgröße – sowohl bei bereits verkauften als auch im Bestand – auf die Wertentwicklung ist dagegen nicht durchschlagend:

Im Durchschnitt verloren die Objekte fast aller Größenklassen zwischen 8,1% und 9,3% an Wert. Lediglich die sehr großen Objekte (200 bis 500 Mio. Euro) schnitten mit einem Minus von nur 1% besser ab.

Die gesamte Studie finden Sie als PDF hier:

http://tinyurl.com/qazwvmp

Herzlichst Ihr

Markus Miller

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Über den Autor Markus Miller

Markus Miller (geb.: 1973) ist ein gefragter Experte, wenn es um das komplexe Thema internationale Vermögensstrukturierung und die globale Steuerung von Vermögenswerten geht.

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