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Immobilien als Altersvorsorge – eine funktionierende Geldanlage?

Die niedrigen Leitzinssätze sind für Sparer ein Ärgernis. Kreditnehmer profitieren hingegen davon. Gerade jene Haushalte, die sich in den vergangenen zwei bis drei Jahren für den Baukredit entschieden haben, zählen zu den Gewinnern. Betrachtet man die Stimmung in der Bevölkerung, sieht ein Großteil im Immobilienbesitz nach wie vor die Möglichkeit, das eigene Vermögen auf eine solide Basis zu stellen. Wie viel Potenzial hat ein Eigenheim für die Altersvorsorge? Oder gibt man sich hier letztlich einer Illusion hin?

Der Boom im Bausektor lässt sich nicht nur an aktuellen Medienberichten – wie der Stuttgarter Zeitung – ablesen. Auch der Blick in die Zinsstatistik der Bundesbank zeigt, dass in den letzten Jahren die Nachfrage nach Baugeld sehr hoch war. Im Jahr 2015 erreichte das monatliche Vergabevolumen bei den Baudarlehen teilweise die Grenze von 20 Milliarden Euro. Welchen Wert die Immobilie in der Altersvorsorge tatsächlich hat, erkennen Haushalte aber erst spät – mitunter zu spät. Es zahlt sich aus, einige Aspekte bereits im Vorfeld zu betrachten.

Die Lage – die Immobilie sollte im Wert steigen

Wie viel Potenzial hat das Eigenheim für die Altersvorsorge? Diese Frage lässt sich – leider – nicht pauschal beantworten. Obwohl dieser Eindruck sehr oft entsteht, sollte man entsprechende Aussagen kritisch hinterfragen.

  • Punkt 1: Das eigene Haus wird meist auf Pump gekauft. Dessen Besitzer zahlen zwar keine Miete, müssen aber Monat für Monat die Kreditrate aufbringen.
  • Punkt 2: Eine Immobilie kostet Geld. Selbst wenn man sich für den Neubau entscheidet – es werden irgendwann Reparaturen, Instandhaltungen oder Renovierungen anstehen. Oder man setzt auf mehr Barrierefreiheit. Hausbesitzer sollten demnach Reserven ansparen.
  • Punkt 3: Die Immobilie sollte im Wert steigen. Im Alter verändern sich die Ansprüche und Bedürfnisse. Irgendwann kann das Haus hier nicht mehr mithalten, der Nachwuchs hat sich aber sein eigenes Nest gebaut. Was bleibt, ist der Verkauf. Und dieser sollte nach Möglichkeit nicht zum Verlustgeschäft werden.

Leider verlieren Haushalte einen der drei Punkte gern aus den Augen. Ein Haus im Grünen mag zwar für junge Familien reizvoll sein. Wie sieht die Situation im Alter aber aus? Ist hier mit einer Wertsteigerung zu rechnen? Für die „Speckgürtel“ der Ballungszentren lautet die Antwort sicher „Ja“. Aber nicht überall gibt es ein Plus beim Verkehrswert.

Der Wermutstropfen: Selbst wenn Hausbesitzer alles richtig machen – eine Garantie gibt es nicht. Größere Infrastrukturprojekte wie Autobahnneubauten sorgen regelmäßig für rapide Preisverfälle bei Immobilien, die dann als sichere Bank in der Altersvorsorge ausfallen.

Die Finanzierung – es zählt nicht nur der Zins

Im Hinblick auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre muss man von einem historischen Tief sprechen. Selten verharrten die Bauzinsen auf einem so niedrigen Niveau. In den letzten Jahren wurde Baugeld laut der Bundesbank teils für unter zwei Prozent Effektivzins (p. a.) ausgereicht. Ein Teil der Haushalte lässt sich vom Zinsniveau leider blenden.

Dabei kommt es für das Eigenheim nicht ausschließlich darauf an, wie viel Geld eine Bank für das Darlehen haben will. Diverse Vereinbarungen und Klauseln aus dem Kreditvertrag können spätestens dann an Bedeutung gewinnen, wenn sich die finanzielle Situation ändert. In solchen Fällen wäre es von Vorteil, eine Tilgungsanpassung als Trumpf in den Händen zu halten.

Generell spielen:

  • Tilgungssatz
  • Zinsbindungsfrist
  • Sondertilgungsrechte
  • Anpassungsklauseln
  • Bereitstellungszinsen

eine erhebliche Rolle. Der Tilgungssatz und der Zins bestimmen beispielsweise die monatliche Rate – und die Geschwindigkeit der Entschuldung. Über die Sollzinsbindung legt der Kreditnehmer fest, wann eine (eventuell teure) Anschlussfinanzierung droht. Und durch Sondertilgungen können Geldgeschenke oder Boni des Arbeitgebers in die Entschuldung der Immobilie fließen. Eine genaue Definition zum Sondertilgungsrecht bietet auch dieses Glossar. Zudem werden hier auch essentielle Begrifflichkeiten wie der Tilgungssatzwechsel oder der Sollzins- und der Effektivzinssatz erläutert.

Staatliche Förderung – ist Wohn-Riester hilfreich?

Eine eigene Wohnimmobilie ist teuer. Als Familie sollte man hier durchaus mit Kosten von 150.000 Euro bis 200.000 Euro rechnen. In vielen Regionen wird das Eigenheim sogar noch deutlich teurer. Um den Baukredit kommt man also kaum noch herum. Wie sieht es mit staatlichen Förderungen – wie beispielsweise der Riester-Rente – aus?

Die Eigenheimrente – umgangssprachlich als Wohn-Riester bezeichnet – zielt genau hierauf ab. Dabei kann der Riester-Sparer verschiedene Ansätze verfolgen. Einerseits besteht die Möglichkeit, das Kapital in die Anschaffung fließen zu lassen. Auf der anderen Seite erlaubt der Gesetzgeber Haushalten, das Kapital aus dem Riester-Vertrag in Tilgungsleistungen für den Eigenheimkredit zu investieren. Ein großer Pluspunkt ergibt sich an dieser Stelle für Familien mit jüngeren Kindern. Deren Zulagen liegen seit dem Geburtsjahr 2008 bei 300 Euro pro Jahr.

Aber: Sobald der Sparer das Eigenheim nicht mehr selbst nutzt, entsteht für die Förderung eine Rückzahlungspflicht. Diese lässt sich unter gewissen Voraussetzungen umgehen. Dazu gehört:

  • die geplante Wiederaufnahme der Selbstnutzung
  • die Reinvestition in selbstgenutztes Eigentum (Fristen beachten)
  • die vorübergehende Vermietung bei beruflicher Abwesenheit

Fazit: Altersvorsorge Betongold – nicht alle Erwartungen erfüllen sich

Viele Haushalte sehen im Eigenheim einen Teil ihrer Altersvorsorge. Einfach blind Kapital in die Hand zu nehmen, ist hier der falsche Ansatz. Zu schnell machen sich wertmindernde Faktoren bemerkbar, die einem späteren Verkauf entgegenstehen. Und auch im Hinblick auf die Baufinanzierung ist Geduld anzuraten – um das Darlehen optimal zuzuschneiden. Teilweise kann sich hier sogar auszahlen, noch nach Förderungen Ausschau zu halten. Für diese muss im Vorfeld klar sein, was im Fall eines Verkaufs/einer Vermietung passiert. Andernfalls drohen Rückzahlungen, die in finanziell unruhiges Fahrwasser führen. Auch wenn sich das Leben nicht komplett planen lässt, ist im Bereich der Altersvorsorge mit Immobilien zumindest eine grobe Planungslinie wichtig.

 

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