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Eigentumswohnung als Kapitalanalage

In eine Eigentumswohnung zu investieren ist schnell erledigt, doch welche Risiken gibt es und was sollte im vornherein bedacht werden?

Wer sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage anschaffen will, dem stellen sich im Vorfeld viele Fragen. Ist dieses Kapitalanlagemodell wirklich interessant für mich? Lohnt es sich und wie viel Rendite ist zu erwarten? Welche Kriterien sind bei der Auswahl einer Wohnung zu beachten? Welche Chancen gibt es und welche Risiken birgt eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Attraktive Lage, ruhiger Standort - aber stimmt die Bausubstanz? Gutachter helfen bei der Beurteilung, © Unsplash, pixabay (CC0 Public Domain)

Attraktive Lage, ruhiger Standort – aber stimmt die Bausubstanz? Gutachter helfen bei der Beurteilung, © Unsplash, pixabay (CC0 Public Domain)

Eine Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist hilfreich. Neben einem Finanzierungsrechner, der Aufschluss über das mögliche Darlehen und die damit verbundene monatliche Belastung gibt, erfahren Interessierte, welche Fragestellungen sonst noch zu beachten sind.

Gekauft ist eine Immobilie schnell, doch die damit in Zusammenhang stehenden Probleme überraschen viele Anleger. Sie sind überfordert und tendieren dazu, das Objekt wieder abzustoßen. Allerdings können Kapitalanleger mit einer sachgerechten Beurteilung vor dem Kauf bereits mögliche Problemfelder erkennen und vermeiden. 

Wer kommt für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage infrage?

Historische Altstadt mit gut erhaltener Bausubstanz – attraktiv für Mieter und Vermieter, © AlexanderStein, pixabay (CC0 Public Domain)© AlexanderStein, pixabay (CC0 Public Domain)

Historische Altstadt mit gut erhaltener Bausubstanz – attraktiv für Mieter und Vermieter, © AlexanderStein, pixabay (CC0 Public Domain)

Wollen Anleger mit einem Kredit eine Wohnung erwerben, die sie an andere Personen vermieten, akzeptieren Banken in der Regel die Immobilie komplett als Hauptsicherheit. Deshalb ist ein solches Anlagemodell auch für jüngere Anleger interessant.

Aus Bankensicht haben junge Kreditnehmer den Vorteil, dass sie noch viele Erwerbsjahre vor sich haben und auch sehr lange Laufzeiten eines Kredites bedienen können. Oft ist es so, dass eine vermietete Wohnung sich nicht von selbst trägt. Das bedeutet, dass Anleger Monat für Monat Geld hinzuschießen müssen. Dieses Risiko sollte jungen Anlegern bewusst sein.

Die Chance, die darin liegt, ist, der Bank zu beweisen, dass ein monatliches Sparverhalten diszipliniert durchgehalten wird. Das sind gute Voraussetzungen, um langfristig einen Kapitalstock zu bilden. Banken belohnen das durch gute Bonitätseinstufung, was für spätere Anlageprojekte große Vorteile hat.

Anleger, die bereits über 40 sind, müssen bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage einen Grundstock mitbringen. Sind Anleger über 50 Jahre, fordern Banken überproportional viel Eigenkapital. Finanzierungen werden teuer und es sind mehr Sicherheiten zu stellen.

In dieser Altersgruppe ist eine Kombination aus Bausparen, Eigenkapital und Versicherungen zur Finanzierung einer geeigneten Immobilie die Voraussetzung. Eine Alternative zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage stellen für ältere Anleger geschlossene oder offene Immobilienfonds dar.

Chancen und Risiken einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Anleger kommen den Chancen und Risiken eine Immobilieninvestition auf die Spur, indem sie zwei Punkte beachten:

  • Rendite einer Wohnung korrekt berechnen, unrealistische Renditeerwartungen ausschalten
  • beim Erwerb der Wohnung auf vier Faktoren achten:
    • Standort
    • Lage
    • Bausubstanz
    • Mieter/Mietvertrag

Rendite berechnen

Eine Rendite bezeichnet den Risikozins, den Anleger dadurch erwirtschaften, dass sie eine Wohnung bzw. ein Haus vermieten.

Am Beispiel des Sparbuchs lässt sich das Renditerisiko begreiflich erklären: Ein Sparbuch ist die vermutlich sicherste Form der Kapitalanlage. Das Geld ist dort sicher, Anleger können es nicht verlieren und es steht ihnen kurzfristig in liquider Form zur Verfügung. Der Zins, den die Bank auf die Spareinlagen bezahlt, ist gering, denn die Geldanlage ist risikolos. Man spricht auch von einem risikolosen Zins.

Im Gegensatz dazu steht eine Immobilie. Das Geld ist in einer Immobilie gebunden also nicht kurzfristig verfügbar, sondern nur dann, wenn sie verkauft wird. Das kann unter Umständen einige Jahre dauern. Der Verkaufspreis von Immobilieneigentum hängt von den Marktgegebenheiten des Ortes ab und wird außerdem durch Faktoren wie Bausubstanz, Lage und Grundriss beeinflusst. Diese Risikofaktoren birgt jedes Objekt.

Risikoaufschläge führen dazu, dass eine Immobilie eine höhere Rendite erwirtschaften kann. Die höhere Rendite soll die Nachteile der langen Verkaufsfrist und die Probleme bei der Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises abdecken. Doch wie berechnet sich nun die Rendite einer vermieteten Wohnung?

Berechnungsschema

Zur Berechnung der Rendite sind sämtliche Kosten zugrunde zu legen. Dazu gehören Fixkosten und laufende Kosten. Die Fixkosten umfassen Kaufpreis und Gebühren (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer, Makler). Der Erwerbsaufwand ermittelt sich wie folgt:

Kaufpreis + Notar- und Grundbuchgebühr + Grunderwerbsteuer + Maklerkosten = Erwerbsaufwand

Den ermittelten Erwerbsaufwand stellt man nun der Jahresmiete gegenüber. Die Mieteinnahmen mindern sich durch nicht umlagefähige Mietkosten, Betriebskosten und die Rücklagen, die jeder Eigentümer bilden muss. Der Mieterlös setzt sich infolgedessen so zusammen:

Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – Rücklagen = Mieterlös

Bei aller Kalkulation ist es dennoch möglich, dass Mieter eine Wohnung kündigen und diese für einige Zeit leer steht. Dieses sogenannte Mietausfallrisiko sollten Immobilienbesitzer bei ihren Berechnungen mit berücksichtigen. Je begehrter eine Wohnlage ist, desto geringer fällt dieser Risikoaufschlagsatz aus. Beispielsweise liegt der durchschnittliche Wohnungsleerstand in München bei 3 %, in Duisburg jedoch bei über 10 %. Der Mietertrag ergibt sich entsprechend aus dem Mieterlös vermindert durch das kalkulatorische Mietausfallrisiko:

Mieterlös – Risikoaufschlag Mietausfall = Mietertrag

Anhand der ermittelten Werte lässt sich die Renditeberechnung aufstellen:

Mietertrag : (Erwerbsaufwand : 100) = Mietrendite (Prozent)

Einflussfaktoren Standort, Lage, Bausubstanz und Mieter

Ein guter Standort ist von großer Bedeutung für Mieter. Eine Übersicht deutscher Städte mit hoher Lebensqualität ist gibt Auskunft darüber, wo Menschen gerne leben.

Ein guter Standort kann sich durch eine attraktive Innenstadt auszeichnen, für junge Familien kommen Stadtrandsiedlungen mit Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Spielplätzen infrage, andere wiederum bevorzugen die Nähe zu einem Waldgebiet.

Oft spielt auch die umgebende Infrastruktur und das Arbeitsangebot in der Region eine Rolle. Weist der Standort im Vergleich zu anderen Orten in der Umgebung

  • eine niedrige Arbeitslosenquote auf und
  • ist durch infrastrukturelle Einrichtungen (öffentlicher Nahverkehr, Geschäfte für den täglichen Bedarf) gekennzeichnet,

dann handelt es sich um einen attraktiven Standort. Bei der Geldanlage sollten Investoren darauf achten, einen Ort zu wählen, der mehr als 10.000 Einwohner hat. Grund ist, dass bei einer höheren Einwohnerzahl die Chancen zum schnellen Finden eines Nachmieters besser sind als in dünn besiedelten Regionen.

Historische Altstadt mit gut erhaltener Bausubstanz - attraktiv für Mieter und Vermieter, © Hans-2, pixabay (CC0 Public Domain)

Historische Altstadt mit gut erhaltener Bausubstanz – attraktiv für Mieter und Vermieter, © Hans-2, pixabay (CC0 Public Domain)

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Über den Autor Investor Verlag

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