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Die eigene Immobilie: Schlüssel zum Reichtum?

Sicher kennen Sie dies auch. In meinem Alter (frühe 30er) gibt es eine Reihe an Leuten die sich das Ja-Wort geben, oder schon ein paar Jahre zusammen sind oder entsprechend so im Beruf positioniert sind, dass das Einkommen es theoretisch ermöglichen würde, die Hypothekenraten einer Immobilie zu bedienen.

Manchmal ist es auch die Verwandtschaft oder Bekanntschaft, die einen durch Gruppendruck oder mangels besseren Wissens versucht dazu zu drängen, doch nun „endlich ein Eigenheim“ zu erwerben, so als ob dies ein Zeichen des vollständigen Erwachsenwerdens sei. Oder es drängt ein alterndes Familienmitglied zur Übernahme des „Lebenswerks“. Sie sehen es schon, viele Situationen aus dem Alltag sind hier denkbar.

Für die meisten Menschen ist der Erwerb einer Immobilie die größte finanzielle Transaktion, die sie je in ihrem Leben durchführen werden. Doch unter welchen Umständen macht sie tatsächlich Sinn? Und wie gefährlich ist sie für die Betroffenen vielleicht sogar?

Von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten

Sehr oft wird der Kauf einer Immobilie den Menschen über den Aspekt der „sicheren Altersversorgung“ näher gebracht. Doch sind die eigenen vier Wände wirklich die heiß gelobte Spardose fürs Alter? Wohl kaum…

Der Börsenkommentator Dirk Müller, vielen auch bekannt als „Mr. Dax“, befand sich bereits im September 2011 bei Markus Lanz zu einer Talk-Runde mit weiteren Prominenten und äußerte sich dort zum Thema Immobilien derart treffend, dass ich an dieser Stelle gar nicht das Rad neu erfinden möchte.

Sie finden den kurzen Videoclip (weniger als 5 Minuten) hier

(URL: http://www.youtube.com/watch?v=2Jaf4twJxM4).

Den Aussagen Müllers schließe ich mich, wie Sie schon ahnen können, an dieser Stelle an.

Eine Immobilie rein zur Eigennutzung ist also primär ein Luxusgut und damit eine Verbindlichkeit. Sie führen hier also kein wirkliches Investment durch. Da hilft es auch nicht, den eigenen Schuldenberg durch den Gedanken an die Altersvorsorge rationalisieren zu wollen.

Ein Vermögenswert hingegen zeichnet sich dadurch aus, dass er Ihnen hilft, Ihr Vermögen zu mehren. Meist erfolgt dies über entsprechende Ausschüttungen, denen das Erwirtschaften von Gewinnen vorausgeht. Eine Verbindlichkeit hat also einen negativen Kapitalfluss (d.h. Sie legen hier drauf), ein Vermögenswert einen positiven (d.h. Sie bekommen hier etwas heraus).

Immobilien zur Vermietung: Besser geeignet zur Vermögensvermehrung?

Doch es wäre auch zu kurz gegriffen, in Mietimmobilien nur die positiven Aspekte zu sehen. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, um diese zu vermieten, gibt es eine Reihe an Punkten, die Sie unbedingt beachten müssen. Gekauft ist die Immobilie bekanntlich schnell, doch hier gehen für viele Menschen bereits die Probleme los. Es zahlt sich daher aus, auf die folgenden Punkte zu achten:

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um diese zu vermieten, sollte Ihnen klar sein, dass Sie ein aktives Geschäft für sich beginnen. Hier gibt es keine passiven Renditen, sondern Sie müssen lernen, dieses Geschäft zu betreiben. Dazu gehören eine Reihe von Punkten: Das Finden von Mietern, der Kauf der richtigen Immobilien in der richtigen Lage zum richtigen Zeitpunkt, der profitabele Betrieb, Monat für Monat, sowie eine Reihe an rechtlichen Aspekten. Die Sucht nach „Hausherren-Prestige“ oder weil es eben der Nachbar auch macht, sollten niemals Gründe für den Einstieg ins Vermieterleben sein. Es gibt genug Menschen, die den Einstieg in die Vermieterei inzwischen bitter bereuen. Ein kleiner Klick bei der Suchmaschine Ihrer Wahl reicht um auf zahlreiche Foren mit Beschwerden zu stoßen.

Wenn Sie eine Immobilie zum richtigen Zeitpunkt und am richtigen Ort zu einem guten Preis kaufen, haben Sie in der Tat die Chance, dass diese an Wert gewinnen kann und Ihnen (bei richtigem Management der Immobilie) monatlich ansehnliche Rendite bringt. Doch hier machen die meisten Anleger schon beim Kauf den Fehler, viel zu viel für das entsprechende Objekt zu zahlen, weil sie nichts davon verstehen, wann der richtige Zeitpunkt ist, Immobilien zu kaufen.

Einige Grundgesetze des Immobilienmarktes

Ich darf hier an ein paar Punkte erinnern, die ich Ihnen schon vor Monaten immer mal wieder schrieb (im Assetklassen-Radar):

 

 

  • Preis gehorcht dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Diese ist wiederum zu einem großen Teil davon abhängig, wie leicht es für potentielle Käufer ist, Kredite zu erhalten.
  • Aktuell zwar noch niedrige Kreditzinsen, jedoch dürfte dies sehr bald dem Ende zugehen.
  • Preise können stark sinken, wenn Kreditvergabe für die Massen deutlich eingeschränkt wird (im Falle von Crash oder Depression, daher Immobilie nur bedingt vernünftige Absicherung gegen Krisen, abgesehen von Eigennutzung natürlich).
  • Nicht vor staatlichem Zugriff im Falle von Krisen geschützt.

 

 

 

Daraus folgt bereits, dass der beste Zeitpunkt Immobilien zu kaufen dann ist, wenn die Kreditvergabe sehr restriktiv ist und ein Überangebot am Markt herrscht. Aktuell haben wir das Gegenteil in Deutschland – trotzdem rennen tausende von Menschen ihrem „Betongold“ hinterher und überzahlen hemmungslos.

Neben diesem zyklischen Wissen kommt natürlich noch ein sehr spezifisches örtliches Wissen hinzu. Die Lage einer Immobilie entscheidet hier über sehr vieles. Und wichtig ist dabei natürlich auch zu wissen, wie sich das Gebiet entwickelt, in dem Ihre Immobilie steht. Hier ist also eine ganze Menge an Recherche im Vorfeld nötig und auch der gute Kontakt zum ein oder anderen Makler ist hilfreich.

Fazit: Immobilien und Vermietung ja, aber nur mit dem richtigen Vorwissen…

Sie sehen es schon, dauerhaft profitables Vermieten erfolgt nicht „einfach mal so“. Dennoch gehen viele Menschen genau so an das Thema heran. Ich kann hier also nur zur Vorsicht mahnen. Richtig eingesetzt können Immobilien einen sehr starken Wohlstandshebel für Sie haben. Setzen Sie sie jedoch falsch ein, versenken Sie sehr schnell extrem viel Geld oder binden (wie im Falle des Eigenheims) Monat für Monat Ihr Geld und können so nicht anderweitig durch Investieren Vermögensaufbau betreiben, weil alles in den Betonbunker fließt.

Die traurige Tatsache ist damit leider, dass Immobilien mehr Menschen in Deutschland am Reichtum hindern als ihnen helfen zu Reichtum zu gelangen.

Wenn Sie tatsächlich Immobilien kaufen möchten, empfehle ich Ihnen daher sich vorher zunächst eine ausgesprochen gute Wissensbasis anzueignen und Ihre Immobilien nach Möglichkeit nicht zum Selbstbewohnen zu nutzen. Ihr Nettovermögen wird es Ihnen danken…

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Über den Autor Alexander Hahn

Alexander Hahn stieß Ende 2007 zum Investor Verlag und ist Chefanalyst des kostenlosen Newsletters Value Daily.

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