Zur Situation der Immobilienblase in den USA

von Bill Bonner

„Ich bin zweimal mit dem Preis runter gegangen“, sagte ein geschätzter Leser über sein Haus in Florida, „es gibt auch einige Leute, die anhalten, wenn sie hier vorbeikommen, aber bislang hat noch niemand ein Angebot eingereicht. Es ist unheimlich. Es ist als ob auf einmal alle wüssten, dass wenn sie ein bisschen warten, sie hinterher in der Lage sein werden, ein besseres Geschäft zu machen.“

Noch am gleichen Morgen las ich, dass ein großes Wohnungsbauprojekt in Washington abgeblasen wird, genauso wie in Las Vegas und in Miami. Im ganzen Land sollen fast vier Millionen neue und alte Häuser auf dem Markt sein. Berichte aus dem ganzen Land sprechen von steigenden Beständen, langsameren Verkäufen und Preisrückgängen.

Ein anderer geschätzter Leser schickte die folgende besorgniserregende Nachricht: “Als Sie über die Immobiliensorgen in Las Vegas schrieben, wollte ich noch etwas hinzufügen“, beginnt der Brief; „Ich bin ein Immobilienmakler aus Phoenix und im März 2005 waren 5.000 Häuser auf dem Markt, im März 2006 waren es 35.000. Heute sind es 40.000. Das ist erschütternd.“ Ich frage mich, wie das Ganze ausgehen wird. Mit einem großen Knall oder mit leisem Winseln?

In der Zwischenzeit bleibt eine seltsame Tatsache bestehen: Die Verbraucher konsumieren sich immer noch um den Verstand. Sowohl die Ausgaben als auch die Verschuldung steigen weiter, trotz des Rückgangs bei den Hausverkäufen. Und in Umfragen zur Verbraucherstimmung berichten die Lumpen weiterhin über eine vage Vorahnung von bevorstehenden Problemen, aber nicht über wirkliche Ängste.

Es wirkt fast so, als dächten sie, dass man von ihnen erwartet, besorgt zu wirken. Als wäre es unangemessen oder ein Mangel an Bodenständigkeit davon auszugehen, dass diese fetten Zeiten auf ewig weitergehen können. Aber wenn man sie genauer befragt, dann ist das genau, was sie glauben.

Susan Walker berichtet von ihrer eigenen Elliott Wave Vorhersage: „Einer der letzten Umfragen unter Hausbesitzern in der L.A. Times zeigte einen ‚weit verbreiteten Glauben in den Immobilienmarkt.’ Die schlimmste Situation, die sich die Leute ausmalen konnten war, dass die Preise in den nächsten drei Jahren gleich bleiben würden. Diese Möglichkeit wurde von 5% der Hausbesitzer angekreuzt. Diese Gruppe war damit kleiner als die Gruppe der 6% die angab, dass sie mit einem Anstieg von 31% rechnete. Ganz egal wie viel Gerede über eine Spekulationsblase in der Welt ist, die Hausbesitzer beweisen auch weiterhin, dass sie keine Ahnung über die Auswirkungen einer solchen haben. Und das in einem Umfeld, in dem die Preise tatsächlich schon fallen. Die Ablehnung sitzt so tief, dass es schon keine Ablehnung mehr ist. Es ist eine Art vielsagender Entkoppelung der Realität eines zurückgehenden Immobilienmarktes und einem ungeschriebenen Gesellschaftsvertrag der gesagt, dass Immobilienpreise einfach nicht fallen.“

„Ich erinnere mich noch, dass in den Neunzigern eine Studie über die Meinungen der Investoren überraschend herausfand, dass eine signifikante Anzahl von Gemeinschaftsfondskäufern glaubte, ihr Geld würde durch die Bundesregierung versichert. Das waren natürlich ungebildete Lumpen. Die gebildeteren Lumpen glaubten, dass der gesamte Markt durch den „Greenspan Put“ gesichert sei, was heißen sollte, dass der Vorsitzende der Fed ihnen bei einem fallenden Markt immer mit einer gesteigerten Liquidität zur Rettung kommen würde. Da ist etwas Wahres dran, aber es hat die Milliarden nicht retten können, die die Leute in die Technologieaktien gestopft hatten. Greenspan kam zwar mit der Liquidität, aber sie floss in die Immobilien und nicht in die Dot.coms.“

„Meiner Meinung nach ist diese ‚irrationale Ausgelassenheit’ von den Aktien auf die Immobilien übergegangen und hat die Bedingungen für einen neue ‚Immobiliendeflation geschaffen’“, schreibt John Rubino bei ´321 Gold´. „Ich erwarte einen deutlichen Rückgang bei Bauunternehmen, Verkäufen und Preisen ab 2006. Bis 2007 wird dieser sehr deutlich zu Tage treten. Ein Überschuss an Häusern wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten bilden, was zu einen Rückgang der Preise und der Errichtung neuer Wohneinheiten führen wird und eine ernste Gefahr für Preisrückgänge bedeutet (ähnlich dem ‚Technologie-Schiffsbruch’ am Aktienmarkt.)“

Aber heute setzen die Kleinanleger darauf, dass die neuen Männer bei der Fed und im Finanzministerium, zusammen mit ihrem Präsidenten, dem Kongress und all den Schiffen auf dem Meer und Gott selbst sicher stellen werden, dass sie nie das abbekommen, was ihnen gerade bevorsteht. Und das heißt, sie setzen darauf, dass sie niemals den Eigenkapitalsanteil zurückgeben müssen, den sie aus ihren Häusern abgezogen haben… dass es keinen Haken an der Sache gibt… keine Kehrseite zur Schokoladenseite … keinen Bärenmarkt bei Immobilien in der Folge des Bullenmarktes.

Aber das alles ist immer auch da. Es bedeutet nicht, dass die Immobilienpreise ganz plötzlich zurückgehen. es gibt immer mehrere Möglichkeiten, wie man einen Immobilienboom ausgleichen kann und die Spekulanten ruinieren; einigen der Hausbesitzer wird es gar nicht auffallen. Die Immobilienpreise könnten sich noch zehn Jahre lang auf dem gegenwärtigen Niveau halten und es der Inflation möglich machen, sie zu halbieren und ganz langsam aber sicher die Spekulanten zu zermahlen. Oder die Preise könnten in einigen Gegenden einbrechen, während sie in anderen stabil bleiben. Oder sie könnten sogar weiterhin ansteigen, aber weniger schnell als die Verbraucherpreise. Alle mögliche könnte passieren.

Mehr von John Rubino: „Dem Immobilienboom wird fast mit Sicherheit ein langer und schmerzhafter Einbruch bei Immobilien folgen. Ich rechne damit, dass der andauernde Anstieg der Zinssätze sich ausweitet und dass der Rückgang der Immobilienverkäufe und -preise die USA bis Ende 2006 in eine Inflation treiben und dass sich diese Inflation 2007 verschärft, wenn der ‚Wohlstandseffekt’ durch Immobilien in einen ‚Verarmungseffekt’ umschlägt. Die Kreditaufkündigungen werden stetig schneller zunehmen, die Risikoübernahme der Kreditgeber wird sich deutlich straffen, was zu einem schroffen Einbruch bei den Verkäufen der Neubauten führen wird.“

„Auf den Fersen des Rückgangs bei Immobilien wird ein Rückgang der Verbraucherausgaben folgen, ganz besonders in den Bereichen des Einzelhandels, die mit Immobilien in Zusammenhang gebracht werden (Ausstattungsprodukte, Möbel und Vorrichtungen). Das wird passieren, weil die variablen Hypothekenraten steigen, die Benzinpreise auch weiterhin hoch bleiben und der Wohlstandseffekt der letzten zehn Jahre sich schnell in einen Verarmungseffekt verwandeln wird. Es wird die Sparraten sehr schnell wieder auf den letzten langfristigen Trend von 7,1% hochtreiben. Nachdem Aktien und Immobilien die Bewertung der ‚Vermögenswertblase’ einschränken, bleibt den Verbrauchern keine andere Wahl als sich wieder auf ihre Ersparnisse zu beschränken (so wie sie es auch in der Vergangenheit getan haben und so wie sie es in allen anderen Ländern tun, seitdem sich die Vermögenswertblasen in ‚Vermögenswertkrisen’ verwandelt hatten.“

„Die steigenden Defizite des Bundes, die wirtschaftliche Rezession, die geringeren Zinssätze und die Rückgänge bei Immobilien werden alle zu einem spürbaren Abwärtsdruck auf den Dollar führen. Sinkende amerikanische Zinssätze werden Investoren verjagen und die relative Nachfrage nach dem Dollar einschränken. Wenn die Wirtschaft eine Rezession durch Deflation der Vermögenswerte erlebt, dann wird der Dollar in einer Zeitspanne von drei bis fünf Jahren sinken, und mit jedem Jahr neue Tiefstwerte erreichen.“

Amerikanische Immobilien – ganz besonders Wohnimmobilien in den Vorstädten – scheinen mir eine schlechte Wette. Deswegen habe ich mich im vergangenen Jahr nach Südamerika begeben und dort unten etwas Geld investiert. In Argentinien bekommt man drei bis fünfmal so viel für sein Geld, stellte ich fest. Vielleicht sogar zehnmal so viel. Und Buenos Aires ist eine fantastische europäische Stadt.

Aber was ist das? Der Economist berichtet, dass die Verkäufe von argentinischen Wohnungen an Ausländer – ganz besonders an Amerikaner – explodiert sind. Uh oh. Ist es schon zu spät?

Lila Rajiva, kommt direkt aus Buenos Aires mit diesem Bericht: „Bill, ganz außer Frage kaufen die Amerikaner und die Europäer hier in Buenos Aires. In den beliebten Gegenden ist es kein Problem einen Makler zu finden, der Englisch spricht, denn, so sagen die Immobilienhändler, es ist in der Tat so, dass die meisten Kunden Ausländer sind. Man kann das auch an der Wortwahl in den Anzeigen sehen. Sie werben mit Küchen a l’americaine – was bedeutet, dass eine Wasserquelle eingebaut ist und auch mit Arbeitsflächen aus Granit. Der Loftstil, der in den großen Städten im Ausland so beliebt ist, ist auch hier zu finden, ganz besonders in älteren Gebäuden. In San Telmo, was in vielerlei Hinsicht das Herz der Stadt ist, habe ich ein durchschnittliches großes Loft für 125.000 amerikanische Dollar gesehen. Für Argentinien ist das alles andere als günstig und die Ortsansässigen sagen einem wissend, dass die Gegend touristisch sei. Aber verglichen mit dem, was man in New York oder London bezahlen würde, ist das immer noch ein Schnäppchen.“

„Wohnungen und Häuser im Kolonialstil, ganz besonders im spanischen oder französischen, gehen ziemlich schnell weg, ganz besonders wenn sie in den besseren Gegenden der Stadt liegen, wie z.B. in Palermo oder in Recoleta. Das ist eine Stadt mit wunderschönen alten Gebäuden, viele davon brauchen ein bisschen Farbe und einige Reparaturen um bewohnbar zu sein, aber wenn sie die Architektur des 19. Jahrhunderts mögen, hohe Decken, geflieste Böden und Schmiedeeisen – dann ist das ihre Stadt.“

„Es ist natürlich ein bisschen übertrieben, hier in Zukunft mit Preissteigerungen wie in New York oder in San Francisco zu rechnen. Die Ortsansässigen berichten, dass auch hier Immobilien fallen können… und das sehr deutlich.“

„Aber momentan gehen die meisten Leute mit denen ich gesprochen habe davon aus, dass der Boom noch einige Jahre vor sich hat. Und mit diesem weit verbreiteten und gut begründeten Verdacht mit dem viele Argentinier ihre Regierung und ihr Bankensystem beäugen, sind Immobilien immer noch die erste Adresse für die meisten Ersparnisse. Ich denke dadurch werden sie zu einer ziemlich sicheren Sache für die Menschen aus dem Ausland.“

Anfang der Woche hat der Dow 300 Punkte eingebüßt. Japan hat 12% verloren. Die deutschen Aktien sind um fast 8% gefallen… und Frankreich kam nur kurz dahinter. Die Entwicklungsmärkte haben sogar noch mehr gelitten. Gleichzeitig sieht es so aus, als fiele Gold in den Bereich von 600 Dollar.

Wie weit wird diese „Flucht vor dem Risiko“ noch gehen? Ich weiß es nicht, aber wie ich schon einmal sagte, rechne ich damit, dass das Flugzeug in die falsche Richtung weist: In Richtung U.S. Dollar. Ich bin froh, dass ich nicht in diesem Flugzeug sitze.

*** Und hier ist noch ein sehr interessanter Beitrag. Die 26 obersten Geschäftsführer bei Toyota verdienen im Schnitt 320.000 Dollar. Gutes Geld, aber keinesfalls überzogen. Toyota ist ein wachsender, gewinnträchtiger Konzern und Japan ein Land mit positiven Handelsbilanzen.

Jenseits des weiten Pazifik, ist das Handelsbilanzdefizit der USA im April noch weiter in den negativen Bereich gewandert, auf 63,4 Milliarden Dollar. Aber die höchsten Tiere in Amerika klagen nicht. Die Obersten der 500 größten Unternehmen erhielten im vergangenen Jahr insgesamt eine Gehaltserhöhung von 54%. Die Kompensationen für die gesamte Gruppe beliefen sich auf 5,1 Milliarden Dollar, gegenüber 3,3 Milliarden Dollar im Jahr 2003. G. Richard Wagoner Jr. Kopf von Toyotas Rivalen, General Motors, erhielt insgesamt Kompensationen von 8,5 Millionen Dollar. Solche Geschichten entstehen, wenn der Kapitalismus seine degenerierte Phase erreicht. Die Parasiten stellen sicher, dass sie ihr Geld bekommen, selbst wenn das Unternehmen dabei untergeht.