Wie Sie vom Tod der Shopping Malls profitieren

Der Niedergang der Gewerbe-Immobilien: Wie Sie vom Tod der Shopping Malls profitieren

Liebe Leser,

am 21.April diesen Jahres schrieb ich Ihnen über die massive und unabwendbare Katastrophe, die im Bereich der Gewerbe-Immobilien besonders in den USA herannaht.

Wie es sich nun zeigt, haben sich meine Einschätzungen der kommenden Verwüstung - die seinerzeit einigen von Ihnen absonderlich erschienen - als in Wirklichkeit zu konservativ herausgestellt.

Das Problem ist viel schlimmer als alles, worüber bisher berichtet worden ist, insbesondere wenn es um die Ikone des amerikanischen Konsums geht: Die Shopping Mall (= Einkaufszentrum).

Mit anhaltend beschleunigten Verlusten im Einzellhandel und dem Emporschnellen der Leerstands-Rate werden die Malls einer der größten Verlierer bedingt durch die Verlangsamung der Konsumausgaben sein ...

Warum der Gewerbe-Immobilienmarkt sich im Laufe der nächsten paar Monate nirgendwohin außer nach unten bewegen wird und was Sie währenddessen tun können:

Lassen Sie sich durch den unlängst begonnenen Aufwärtsknick bei den Wohnimmobilien nicht zum Narren halten...

Um den aktuellen, im Mai begonnenen, Aufwärtsknick bei Wohnimmobilien ist viel Gerede gemacht worden, aber lassen Sie sich nicht zum Narren halten - das ist lediglich jahreszeitlich bedingt. In der nördlichen Hälfte des Landes können Fundamente nicht während der Wintermonate erstellt werden, so gibt es immer eine "Frühlingswoge" im Hausbau-Beginn.

Die Obama-Regierung sagte voraus, dass ohne den Wiederbelebungsplan die Arbeitslosigkeit auf ungefähr 9% in 2010 kulminieren würde. Mit dem vorhandenen Plan war die Schätzung 8%, und dass wir das in diesem Jahr erreichen würden ...

• Die Zahl des offiziellen Amtes für Beschäftigungsstatistik liegt bei 9,4%. Aber auch wenn die Arbeitslosenquoten ein bisschen nachlassen, steigt die Gesamtanzahl der Arbeitslosen immer noch.
• Und es wird noch schlimmer, wenn Sie die 2,2 Millionen weiteren Menschen zusätzlich berücksichtigen, die so entmutigt sind, dass sie es aufgegeben haben, nach Arbeit zu suchen, und die heutige Zahl springt auf 10,8%. Diese Personen sind auf den Listen bisher noch gar nicht aufgetaucht.
• Bei den wenigen Gesellschaften, die auch nur minimale Einstellungspläne bekannt geben, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Reihen der Arbeitslosen weiterhin anschwellen werden auf 11% bis 12% irgendwann in 2010.

Was hat das mit den Gewerbe-Immobilien und Shopping Malls zu tun? Sehr viel. Wie ich bereits sagte, beginnt alles mit dem Verbraucher.

• In den USA ist der langfristige Beitrag des Verbrauchers zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) ungefähr 65%.
• Aber während der letzten fünf Jahre in etwa sind es mehr als 70% gewesen.
• D.h. bis zum vierten Quartal 2008, als es "über die Klippe ging".

Und darin liegt das Problem: Weniger beschäftigte Arbeiter bedeuten weniger Konsumausgaben, weniger Häuser, die gebaut, gekauft und verkauft werden, weniger Besuche (oder gar keine) im örtlichen Einkaufszentrum, es werden weniger Lager erforderlich, weniger Produktion, weniger Transport ... all das läuft auf einen großen Rückgang beim BIP hinaus.

Die Verbraucher geben weniger aus, nicht mehr. Wenn sie wirklich etwas ausgeben, ist es für den Grundbedarf: Essen, Benzin und Kleidung.

Das Segment der Teenager, normalerweise groß im Ausgeben, erfährt zurzeit eine 22,7%-Arbeitslosenquote. Anstatt zu ihren ehemaligen Lieblingsstammlokalen - den Shopping Malls - zu gehen, hängen sie zusammen bei einem von ihnen zu Hause rum. (Ich weiß, dass das wahr ist, weil mein Sohn eine Gruppe von Freunden in unserem Haus bewirtet, während ich dies schreibe.)

Sind die Ängste vor dem Niedergang der Gewerbe-Immobilien übertrieben?

Viele so genannte "Experten" im Bereich der Gewerbe-Immobilien sagten, dass die Angst vor negativen Auswirkungen und Misserfolgen bei den Gewerbe-Immobilien übertrieben sei..., dass es auch nicht annähernd so schlecht werden würde, wie Leute wie ich voraussagen.

Sie liegen vollständig falsch.

Sie ignorieren die Tatsache, dass es immer einen Zeitverzug dazwischen gibt, wann die Wirtschaft nach unten fährt und wann die gewerblichen Immobilien es tun. Stellen wir uns dem: Einige Geschäfte können für ein paar Monate - oder sogar ein Jahr lang - im Leerlauf fahren, während sie auf eine Erholung im Umsatz warten. Aber diese Erholung kommt nicht irgendwann in nächster Zeit.

Die Wirklichkeit besteht darin, dass viele Filialen in den Einkaufszentren ihre Mietverträge nicht verlängert haben - ihr Mangel an Einkommen hält sie davon ab. Viele andere sind finanziell "unter Wasser" und nur Monate vom Schließen entfernt.

Als die nationale Kette 'Ritz Camera' Gläubigerschutz nach Chapter 11 beantragte, schlossen die 300 Filialen in den Einkaufszentren überall im Land sofort. Das Ergebnis ist nicht schwer zu beschreiben.

• Ein Bericht des in New York ansässigen Research Unternehmens Ries, Inc. führt an, dass Einzelhandel-Mieter ein 10-Jahres-Hoch von 8,7 Millionen square feet (Quadratfuß, = rd. 0,09 m²) Verkaufsfläche nur im ersten Quartal von 2009 frei machten.
• Das im Vergleich zu 8,6 Millionen square feet ... für das ganze 2008.
• Kyle McLaughlin, ein Analyst bei Ries, sagt, dass die Leerstandsraten bei Malls in der Innenstadt, bei Einkaufszentren in den Vororten und bei Shopping Malls "auf der grünen Wiese" in in 30 Jahren nicht gesehenem Umfang zunehmen. "Wir haben wirklich noch nie einen derartigen Verfall beim vermieteten Raum seit 1980 gesehen. Wir sehen keine großen Erwartungen für eine Verbesserung während des Rests diesen Jahres und im nächsten Jahr."

Reis wies darauf hin, dass ihre Vorhersage unterstellt, dass Arbeitsplatz-Wachstum und Zunahme bei Konsumausgaben 2010 beginnen werden.

Wie bitte ?

Hier folgt das Problem mit dieser Bewertung: Sie ignoriert, was wirklich außerhalb ihrer Büros weitergeht - die Arbeitslosigkeit steigt immer noch und das bedeutet weniger Verbraucher, die weniger Geld ausgeben.

Schielen Sie auch nicht auf die Wachstumsmärkte, damit diese die USA retten. Die Chinesen, Brasilianer, Russen und Inder können nicht einfach zu den amerikanischen Einkaufszentren hergerannt kommen um einzukaufen.

Das Problem wird verschlimmert durch leerstehende Ladenfronten, die die wenigen verbleibenden Geschäfte beeinträchtigen. Wenn die Geschäfte auf beiden Seiten eines verbleibenden Ladens schließen, kommt weniger Verkehr durch - und, nun gut, Sie können sich das ausmalen.

All das bringt die Eigentümer und Betreiber von Shopping Malls in eine große finanzielle Zwickmühle: Sie sind dazu gezwungen, die Mieten zu reduzieren, zu einem Zeitpunkt, wo sowieso schon weniger Geld wegen steigenden Leerstands eingeht.

Gewerbe-Immobilien-Kredite werden fällig - größere Probleme entstehen

Das Problem ist im Begriff, sehr, sehr groß zu werden: Zwischen jetzt und 2011 werden ca. 814 Milliarden US-Dollar an Krediten fällig, die refinanziert werden müssen. Das Problem hierbei ist, dass die Kreditmärkte für die meisten solcher Projekte jedoch nach wie vor zu eng sind.

Die meisten Banken haben ihre Kreditgewährungsstandards angehoben, den Betrag, den sie bereit sind zu verleihen, verringert und deutlich den Wert der Sicherheiten (Malls) reduziert. Das lässt vielen Eigentümer wenige Wahlmöglichkeiten, außer sich an den Bund zu wenden.

Zuvor im Mai - und mit viel Getöse - gab die US-Bundesregierung bekannt, dass sie bald ihre Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF) ausweiten würde. Sie plant jetzt, vorhandene Wertpapiere einzuschließen, die mit Darlehen für Apartmenthäuser, Bürokomplexe, Einkaufszentren und anderes gewerbliches Eigentum unterlegt sind.

Aber diese Programme sind kein industrielles Wundermittel. Wenn Sie das Kleingedruckte lesen, stellen sie Unterstützung nur zur Verfügung, wenn die Wertpapiere von den Haupt-Rating-Agenturen als 'AAA' eingestuft werden. Das schließt gerade etwa alle bedürftigen Immobilien - und die REITs, die sie besitzen - davon aus, am Programm teilzunehmen.

Wie Sie als Anleger auf den Niedergang der Gewerbe-Immobilien setzen können

Also, wie setzen wir auf den Niedergang der Gewerbe-Immobilien? Der Grundgedanke ist wie folgt: Viele Shopping Malls in den USA werden einfach verschwinden. Angebot und Nachfrage werden schließlich bestimmen, wie viele dies sein werden. All das ist für wirklich große Betreiber wie Kimco Realty und Simon Property Group ein gutes Zeichen, denn diese agieren langfristig und sind groß genug, um den langen Sturm zu überstehen.

Aber Kurzzeit-Kapitalanleger, die darauf aus sind, einige Gesellschaften "vom Boden aufzulesen", sollten sich hüten, jetzt schon einzusteigen: Obwohl im Markt bereits viele schlechte Nachrichten eingepreist sind, dauern die Unsicherheiten in Verbindung mit jedweden weiteren Bankrotts großer Ketten an.

Das bedeutet, dass viele REITs noch weiter fallen müssen.

In den kommenden Wochen werde ich aus den Gewerbe-Immobilien die Bereiche Bürogebäude und Produktionsstätten beleuchten, die leider nicht viel besser aussehen als die Malls.

Erfolgreiches Anlegen,

David Fessler

KOMMENTAR ZUM ARTIKEL VON HERR FESSLER:

Ich kann Herrn Fessler nur zustimmen. Die in diesem Artikel beschriebenen Entwicklung würde ich nicht unterschätzen. Gleichzeitig möchte ich nochmals daran erinnern, dass Herr Fessler die U-3-Arbeitslosenrate in seinem Bericht verwendet. Weiter gefasste US-Arbeitslosenraten sehen weitaus düsterer aus...

Beste Grüße

Alexander Hahn