Steigende Zinsen und US-Immobilienmarkt

von J. Christoph Amberger in Baltimore

Dienstags Marktabschluss in den roten Zahlen wurde von der internationalen Finanzpresse einer Furcht vor steigenden US-Leitzinsraten zugeschrieben. Nun gut, warum nicht. Mir sah's nach altmodischem Profit-Taking aus.

Die Aussicht auf steigende US-Zinssätze hat nun wiederum ein ganzes Heer von Kommentatoren hervorgerufen, die das Dämmern höherer Zinsen als Ragnarök des amerikanischen Immobilienmarkts betrachtet. Dies wäre in der Tat eine verzwickte Entwicklung, hat doch die US Immobilien- und Baubranche seit Einbruch des NASDAQ im April 2000 und der nachfolgenden globalen Rezession den einen verlässlichen Stützpfosten der amerikanischen Wirtschaft dargestellt – und per wachsender Immobilienpreise (mit eingehenden Möglichkeiten zur Leverage) auch einen sicheren Hafen für den Wohlstand des amerikanischen Mittelstandes.

Nun stellt sich die Frage, ob der Boom der letzten Jahre tatsächlich allein auf das niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist.

Das erscheint mir dann doch zu gewagt. Die Zinssätze für 30-Jahre Hypotheken schwankten seit Etablierung des derzeitigen Leitzinsniveaus nämlich bereits beträchtlich ... von knapp unter 5 % bis um die 7 %. Dies löste zwar Schwankungen in den monatlichen Bilanzen (besonders bei Refinanzierungen) aus, tat allerdings dem Boom keinen Abbruch.

Wie hier bereits mehrfach erwähnt, halte ich den amerikanischen Immobilienboom primär für ein Resultat von wachsender Nachfrage und schrumpfendem Inventar. Die Nachfrage basiert auf starken demographischen Trends ... denselben übrigens, die in den mitt–90ern Aktien wie McDonalds, Disney und Toys'R'Us auf seither unerreichte Rekordhöhe trieben.

Denn Anfang der 90er Jahre vollzog sich hier ... von der Weltpresse unkommentiert ... ein neuer Baby Boom. Im Jahr 1994 gab es in den USA mehr 3–4-Jährige, als zu jedem anderen Zeitpunkt in den letzten 30 Jahren. Kinder, die Disney's "Lion King" zum Grundstock für die Heim-Videothek von Dutzenden anderer Videos machen ließen, McDonald's Happy Meals mit Disney-Spielzeugdreingaben spachtelten, und Disney-Spielzeuge bei Toys'R'Us kauften.

Der Kinderreichtum der letzten Baby Boomers (in den USA ist das die zwischen 1949 und 1964 geborene Generation) ging natürlich einher mit dem bereits hohen Konsum- und Akquisitionsverhalten dieser Bevölkerungsschicht ... und stellte seit Mitte der 90er Jahren neue Anforderungen an den Hausbau.

(Eine Fahrt durchs südliche Maryland gibt Ihnen ein schönes Bild von der historischen Entwicklung dieser Anforderungen. Hier passiert man Subdevelopments aus den 60er und 70er Jahren ... hauptsächlich kleinere zweigeschössige Cape Cods oder kleinfenstrige Ranchers aus rotem Ziegel und Aluminium- oder Vinyl-Verkleidung mit prononcierten Vor- und Hintergärten. Neuere Entwicklungen hingegen, die wegen ihres architektonischen Einfallsreichtums sogenannten McMansions, nehmen das gesamte Grundstück ein, und sind zumeist verklinkerte Holzskelette, deren Wände aus DuPont Dämmmaterial, Plastikfolie und Rigipsplatten bestehen. Raum- und Stauraumgrößen sind immens – maßgeschneidert auf mehrere Kinder mit einem Überfluss an Konsumgütern.)

Hier muss man sich nun klar werden, welche Rolle der Hausbesitz in der Wirtschaftsplanung des Durchschnittsamerikaners spielt. Otto Normalverbraucher sieht sich hier mit der Geburt seiner Kinder mit drei großen Lebensausgaben konfrontiert, die gewisse mathematische Ansprüche und Zwänge an seine Lebensplanung stellen. Der Kauf eines Hauses. Die Ausbildung der Kinder. Und der eigene Ruhestand. Alle drei Planungspunkte sind eng miteinander verbunden.

College-Kosten, bis zu US$40.000 im Jahr, können durch gute schulische Vorarbeit durch Stipendien etc verringert werden. Da Schulen hier zum großen Teil aus dem Grundstückssteueraufkommen des Regierungsbezirks (County) finanziert werden, befinden sich die besten öffentlichen Schulen in den teureren Vorstädten. Ein Abfallen in der streng überwachten schulischen statistischen Gesamtleistung kann sich umgehend negativ in den Grundstückswerten des Einzugsgebiets bemerkbar machen. Die Alternative zur staatlichen Schule sind Privatschulen, die hier in Baltimore bis zu US$20.000 im Jahr für ein Kind kosten.

Der Einbruch in den Aktienmärkten in den Jahren 2000 bis 2002 hatte unvorheregesehene Auswirkungen auf die Privaten. Mit Verschwinden der Aktiengewinne vertrocknete auch ihr Markt. Eltern, die sich plötzlich die jährliche Ausgabe von US$17,000 für einen Kindergartenplatz nicht mehr leisten konnten, sahen sich nach Grundstücken in den besseren Schulbezirken um. (Dieser Trend ist bis heute so stark, dass ein Einfamilienhaus hier kaum eine Woche unverkauft auf dem Markt bleibt.) Gleichzeitig rückten niedrigere Einkommensschichten, angeregt durch lockerere Kreditvergabekriterien, in die freigewordenen Altbauten nach ...

Die niedrigeren Zinsen hatten nur einen sekundären Effekt auf die Nachfrage, indem sie die Preisanstiege des Gesamtmarktes effektiv milderten: Zinsen determinieren, welche monatliche Tilgung man sich leisten kann. Je niedriger die Zinsen, desto höher der erschwingliche Hauspreis. Hypothekenzinsen für primäre Wohnsitze sind zudem steuerlich absetzbar, d.h., je nach Steuersatz können bis zu 37 % der jährlichen Zinszahlungen vom zum versteuernden Gesamteinkommen abgezogen werden. Das kann gerade in den ersten Rückzahlungsjahren (je nach Höhe der Anzahlung) ein ganzer beträchtlicher Betrag sein und stellt einen gewissen Pufferbereich für einen eventuellen Zinsanstieg dar. Gegenüber dem Mieten von Wohnungen und Häusern hat also der Hauskauf in den USA einen vierfachen Vorteil: Steuernachlass, Aufbau von Equity ... welche wiederum beleihbar ist. Potentieller Zugewinn durch Preisanstieg. Und – zumindest traditionell – Schutz vor Inflation.

Die Jahrgänge 1990–1993 sind heute zwischen zehn und 14 Jahre alt. College ist also nur noch 4–8 Jahre entfernt ... und damit der Zwang für viele Hausbesizter, eine zweite Hypothek auf den beleihbaren Eigenanteil des Grundstücks zur Finanzierung der Studiengebühren aufzunehmen. Die Nachfrage nach beleihbaren hochpreisigen Grundstücken erscheint mir zumindestmittelfristig gesichert.

Sollte ein Anstieg der Zinsen jedoch einen messbaren Effekt auf das Kaufverhalten im mittleren bis gehobenen Preisbereich haben (ich halte Top-Lagen für relativ immun), meine ich, dass dies eher einen positiven Rückkoppelungseffekt auf niedrigere Preislagen und auf die Bauindustrie haben wird. Denn wenn wohnliche Vergrößerung durch Neukauf preislich nicht praktikabel ist, werden Anbau und Neubau attraktiver.

(Ein weiteres Kriterium: Bedenken Sie, dass sich der angehende Boom in einem fast inflationslosen Umfeld abgespielt hat. Traditionell jedoch waren Immobilienbooms in den USA mit hohen Inflationsraten verbunden!)

In mittel- bis langfristiger Sicht stellen die erwartbaren, durch spekulative Koagulationspunkte hervorgerufene Fluktuationen im US Bau- und Immobilienbereich daher exzellente Einstiegsmöglichkeiten für Investoren und Trader dar.

*** Hier, Sie werden überrascht sein, noch eine höchst persönliche Stellungnahme:

Trader's Daily-Leser Frank B. fragt sich, was meine politisch eingefärbten Statements nun in einem Trader-Brief zu suchen haben: "Kann es, vorsichtig gesagt, sein, dass man in dieser sehr begrenzten Welt zu einer abgehobenen und selektiven Wahrnehmung der Sie umgebenden gesellschaftlichen Wirklichkeit neigt? Das wäre übrigens ein insbesondere bei jüngeren Karrieristen (sog. High Potentials) nicht unbekanntes psychologisches Phänomen."

Danke für die Blumen. Aber so jung bin ich nun auch nicht mehr.

Selektive Wahrnehmung jedoch ist ein generelles wenn auch generisches Phänomen. Nehmen Sie die vielfach stilistisch monierten "alkoholisierten Obdachlosen", die ich letzte Woche ansprach. Interessant für mich ist, dass sich deutsche Kritiker an der Formulierung stoßen ... nicht aber an derTatsache, dass es in den USA in der Tat gang und gäbe ist, dass Wahlhelfer sich in der Vorlaufzeit vermehrt um Registrierung von "Obdachlosen" bemühen, um diese dann am Wahltag zum Wahllokal zu schleifen – um dort am "richtigen" Platz ihr Kreuzchen machen zu lassen. Oftmals auch in mehreren Wahllokalen ...

(Übrigens tut auch hin und wieder das verfrühte Ableben eines amerikanischen Wählers seiner Stimmabgabe keinen Abbruch: Die Gouverneurswahl von 1998 in Maryland, bei der eine republikanische Kandidatin mit dem schönen Namen Sauerbrey antrat, wurde mit weniger als 5000 Stimmen zugunsten des demokratischen Kandidaten entschieden. Spätere Nachforschungen erwiesen, dass ein paar hundert registrierte Wähler, zumeist aus der demokratischen Hochburg Baltimore City, getreu wenn auch posthum ihrer Bürgerpflicht nachkamen.)

Das ist nicht nur Realität sondern Aktualität, die man per selektive Wahrnehmung als solche akzeptieren und ansprechen kann. Oder auch nicht.

Die kommende Präsidentschaftswahl in den USA ist vom Marktgeschehen nicht abzugrenzen. Auch das ist Realität: Der eine Kandidat läuft auf einer pro-Markt, pro-Business, pro-Investor-Platform. Der andere auf einer populistischen anti-Business, anti-Freihandels-Position, die sich je nach Stimmungslage ändert und in sich weder schlüssig noch realistisch ist. Dass sich dies nicht mit der mir aus der deutschen Presse und persönlichem Austausch bekannten deutschen Mehrheitsmeinung deckt, ist mir durchaus bewusst.

Über die letzten 15 Jahre hat sich meine begrenzte Weltsicht und die meiner amerikanischen Mitstreiter hier in der 808 St. Paul Street – unabhängig vom globalen Marktklima – als ausgesprochen gewinnbringend für die Abonnenten unserer US-Dienste erwiesen ... unabhängig auch von der Nationalität des Kunden. Sehen Sie mir daher den Brustton der Überzeugung nach, den das gelegentlich auslöst.

Wenn Ihnen meine Meinung aber partout nicht gefällt, kann ich Sie guten Gewissens an Herrn Vaupels hervorragende Beiträge verweisen: Überspringen Sie meine!

It's a free country!

Herzlichst,

Ihr

J. Christoph Amberger, Executive Publisher, The Taipan Group