Risikofaktor 2: Starres Festhalten an alten Rezepten

Schauen Sie - als Musterbeispiel für traditionelle Vermögenssicherung - einmal auf die beliebte Anlageklasse "Immobilien". Laut Deutscher Bundesbank stiegen die Baulandpreise zwischen 1975 und 1985 um nahezu 200% - Aus 1 Million DM Baulandvermögen wurde also 3 Millionen DM. In den darauffolgenden zehn Jahren tat sich dagegen im Durchschnitt nur noch sehr wenig, und zwischen 1995 und 2000 ergab sich noch einmal ein Preisaufschwung von rund 25%.

Immobilienblasen gab und gibt es auch in England, Spanien oder Italien

Seitdem geht es aber in Deutschland eher seitwärts oder abwärts mit den Preisen, je nach Region sogar steil abwärts. Im Durchschnitt haben sich die Preise für Wohneigentum von 1999 bis 2005 sogar um 4,3% verringert (Quelle: EZB). Um es klar zu sagen:

Die Renditekurve für Immobilien zeigt in Deutschland nach unten - nur noch Ausnahmesituationen bieten langfristig gute Chancen.

Diese Negativentwicklung ist noch eine Besonderheit in Europa. Inzwischen mehren sich allerdings die Zeichen, dass auch in den Immobilienboom-Regionen von England, Spanien oder Italien die blasenartige Entwicklung zum Stillstand kommt und platzt.

In den USA ist die Immobilenblase bereits mit dramatischen Folgen geplatzt. Institutionelle Investoren und große Immobiliengesellschaften wie die deutsche IVG zum Beispiel haben bereits begonnen, die Investments schneller zu "drehen" - das heißt: Zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie liegen immer kürzere Zeitspannen.

Demografie: Wer soll denn in den Immobilien wohnen?

Außerhalb weniger besonders begehrter Standorte sind bereits herbe Verluste zu beobachten. So wie heute in manchen Regionen Deutschlands Immobilien fast nicht mehr handelbar sind, weil die Nachfrage aus demografischen und wirtschaftlichen Gründen komplett verschwunden ist, so kann es künftig europaweit zu erheblichen Problemen bei der Nachfrage kommen.

Die Anlageklasse Immobilien ist bei vielen übergewichtet

Wo liegt das generelle Problem? Etwa 41% des Vermögens der Deutschen besteht aus Immobilien. Und gerade vermögende Privatinvestoren sind häufig stark und sehr langfristig in Immobilien engagiert. Viele halten Mietshäuser für die sichersten Bausteine Ihres Vermögens.

Eine hohe Investitionsquote in Immobilien bringt freilich noch weitere vielfältige Risiken mit sich

Zu den bekannten Faktoren (Vermietungsrisiko, bautechnische Überalterung, Lage etc.) kommt neuerdings also ein extrem gefährliches Risiko hinzu - das Risiko, dass die errechnete Wertsteigerung nicht eintritt und - noch viel schlimmer - sich sogar in einen Wertverlust umkehrt!

Rechnen Sie nach Abzügen für Zinsen, Instandhaltung, Steuern und Inflation

Lange Zeit wiegt man sich in Sicherheit, schließlich hat sich der Wert von Immobilien mit der Zeit ja noch immer erhöht. Eines Tages, nach 10 oder 20 Jahren vielleicht, will man verkaufen und stellt fest, dass man nach allen Abzügen für Zinsen, Instandhaltung, Steuern und Inflation sein Vermögen komplett falsch geparkt hatte. Es hat sich negativ entwickelt. Mit einer gut sortierten Struktur hätten Sie Ihr Vermögen stattdessen vervielfachen können!

Die Konsequenz kann sich jeder ausrechnen: Anlagefehler im Bereich Immobilien können sofort die Gesamtrendite Ihres Vermögens schwer beschädigen. Das betrifft nicht nur die legendären "Schrottimmobilien", die viele Menschen in Deutschland buchstäblich ruiniert haben. Auch bessere Immobilien können durch Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in Seenot geraten.

Mein Fazit

Wer einen großen Teil seines Vermögens in Immobilien investiert hat, muss jetzt genau überprüfen, ob er überhaupt noch eine Rendite erzielt bzw. ob die Rendite noch akzeptabel ist. Denn anders als in der Vergangenheit gibt es bei Immobilien keinen "automatischen" Wertzuwachs mehr.

Asynchrone Immobilieninvestitionen

Das heißt aber nicht zwangsläufig, dass Sie jetzt von allen Immobilien die Finger lassen sollten. Vielmehr müssen Sie über den Einsatz von international diversifizierten Immobilieninvestitionen nachdenken, mit denen Sie die asynchron tickenden "Immobilienuhren" der verschiedenen Länder flexibel ausnutzen sowie Vorteile in den steuerlichen Rahmenbedingungen für sich spielen lassen können. Denn nicht überall auf der Welt sehen die Immobilienmärkte gleich desolat aus und sind die steuerlichen Rahmenbedingungen gleich schlecht. Aber das muss man erst einmal wissen!

Die Gewinner von gestern, die Verlierer der Zukunft?

Was ich Ihnen aber eigentlich am Beispiel der Immobilien darstellen möchte, ist ein anderer ganz entscheidender Punkt und ich kann hier nicht eindringlich genug an Sie appellieren:

+ Starres Festhalten an den Rezepten der Vergangenheit gefährdet Ihr Vermögen!

+ Strategien, die in den letzten 30 Jahren erfolgreich waren, können möglicherweise in den nächsten 30 Jahren den Niedergang Ihres Vermögens bewirken!

Das zeigt die Anlageklasse Immobilien beispielhaft. Die Renditen der 70er und 80er Jahre sind dort heute kaum noch zu bekommen und auf keinen Fall so leicht und locker wie in der Vergangenheit. Nur ist dies in den Köpfen der Anleger noch nicht angekommen.

Abgesehen von den vielen steuerlichen Verschlechterungen bei Immobilieninvestitionen ändert sich das demografische, wirtschaftliche und technische Umfeld derartig stark, dass die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit deutschen Immobilien Ihr Geld vernichten, noch nie so groß war wie in den kommenden Jahren und Jahrzehnten.

Dagegen müssen Sie etwas tun, indem Sie rechtzeitig vorbeugen!

Ihr

Markus Miller

...das Steuern ist wichtiger als die Steuern!