Leserzuschrift zum gestrigen Immobilien-Artikel

Zum gestrigen Artikel erhielt ich u.a. die folgende Leserzuschrift. Ich gebe diese hier im Original und nur geringfügig gekürzt (den Sinn natürlich nicht verändernd) wieder.

Sehr geehrter Herr Hahn,

[...] Die aufgeführten Punkte sind vollkommen korrekt, lediglich in der Gewichtung dieser sehe ich eine gewisse Problematik.

Eine alte Antwort auf die Frage, welche 3 Hauptfaktoren beim Erwerb einer Immobilie zu berücksichtigen seien, lautet: Die Lage, die Lage und die Lage! Dabei ist auch langfristig nachzuprüfen, ob Flughafen, Bahnstrecken oder Verkehrsadern demnächst den Wert der Immobilie drücken könnten. Der Wert einer Immobilie ist keine statische Größe, sondern über den langen Zeitraum der Nutzung eher eine sehr dynamische.
Ich würde dann als 4. Faktor (oder zweitwichtigsten) die Baukosten nennen! Die Begründung liegt darin, dass ganz maßgeblich von der gewählten Bauqualität, also den Materialien, sowie vom Baukonzept die Baukosten ganz ganz wesentlich abhängen. Insbesondere auch bezogen auf den Bereich Folgekosten: Baukonzept und Baumaterial bestimmt absolut die Höhe der Folgekosten wie Heizkosten, Wasserkosten, Stromkosten, Abwasserkosten, Niederschlagswasserkosten, Instandhaltung, Reparaturen, Rücklagen. Ein Null-/Wenig-Energiehaus hat ganz andere Einstandskosten als ein “normal” gebautes. Sollen Solarzellen auf das Dach? Wird die Investition gezielt beim Energieeinsparen eingesetzt, bedeutet das auch langfristig geringere Folgekosten.
Ebenso führt die Wahl der Heizanlage zu wesentlichen Kosteneinsparungen beim Heizen: Wärmepumpe, Pelletheizung, Blockheizung, Brennstoffzelle, Erdgasheizung, Ölheizung. Eine Wärmepumpe benötigt aus Prinzipgründen nur ca. ein Drittel der sonst notwendigen Primärenergie. Entsprechend müssen Konzept und Material gewählt werden mit entsprechenden Mehrkosten.
Ein weiterer wichtiger Unterpunkt bei den Kosten ist die geschickte Wahl der verschiedenen Deckungsmöglichkeiten:
Staatliche Förderung, KfW-Kredit, Bausparen, Sparanteil, Eigenkapital, Muskelhypothek (Eigenleistungen).
Und schlussendlich ist bei der Wahl von Konzept und Material auch wichtig, ob ich z.B. eine Fußbodenheizung (keine Heizkörper), als Bodenbelag Fliesen (Haltbarkeit über 30 Jahre möglich) einsetze, mit Treppen oder rein ebenerdig baue (ist auch für Ältere interessant) und ob ich mit oder ohne Keller leben möchte (wesentlicher Kostenpunkt).

Für die Investition in einer Eigentumswohnung sind noch andere Einflussfaktoren zu berücksichtigen, die allerdings schwieriger zu erfassen und zu bewerten sind, weil einmal das Zusammenspiel mit den Nachbarn eine wesentliche Rolle spielt und kaum beeinflussbar ist und zum anderen durch Abstimmungen bei Eigentümerversammlungen ganz wesentliche neue Kostenrisiken unerwartet auftauchen können. Dazu kommen noch eine Reihe von weiteren Kosten, die nur wenig beeinflussbar sind: Verwaltungskosten (Verwalter, Hausmeister, usf.), Rücklagebetrag, Selbstbeteiligung bei Renovierungen, Reparaturen, Qualitätsverbesserung der Wärmedämmung, Besuch von Eigentümerversammlungen. Außerdem werden immer Verhaltensweisen vorgeschrieben, die z.B. die Lüftung betreffen, die Balkonnutzung, Geräuschentwicklung bei Radio und Fernsehen, Türverschließen, Dusch- und Badeverhalten (zeitliche Nutzung), Parkplatznutzung, Rasenbetreten und vieles andere mehr.

Die dargestellten Punkte sind Praxiswerte, die im Detail variieren können, aber genau die Rolle wie dargestellt spielen. Will man ernsthaft an eine solche Investition herantreten, dann sollte man dies tatsächlich wie ein Projekt auffassen und einen detaillierten Projektplan mit Meilensteinen und Terminen aufstellen. Nur so kann man die grundsätzlich unerwartet anschwellenden Kosten im Griff behalten – wenn etwas mehr kostet, muss woanders eingespart werden. Und für Unverzichtbares sind Reserven einzuplanen.

Das sind grob die Punkte, die ich anders gewichten würde, als sie aus Ihrer Aufstellung hervorgehen.