Kreative Finanzierung

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

Am Montag habe ich mich bei Bloomberg über den Stand der Immobilienblase in Kalifornien informiert. Die Preise für "gebrauchte" Häuser sind im letzten Quartal von 2004 um 20 % gestiegen. Der mittlere Preis für ein Haus in Südkalifornien liegt jetzt bei 451.333 Dollar. Das ist mehr als das Doppelte des Preises im Rest des Landes und wesentlich mehr als ein typischer Einwohner Kaliforniens bezahlen könnte. Die letzten Berichte sagen, dass ein mittleres Haus mittlerweile nur noch für einen von zehn möglichen Käufern bezahlbar ist.

Die Spanne zwischen dem, was die Leute sich leisten können, und dem, was sie bezahlen, wird durch "kreative Finanzierungspläne" überbrückt. Was Amerika so groß macht, sagen die Fahnenschwenker, ist das Talent der Amerikaner zu Innovation und Flexibilität. Aber im gegenwärtigen Fall ist das so, als lobte man einen Mann, der sich in den Kopf geschossen hat, für seine Zielsicherheit.

Ich habe versucht, einem Freund in Lateinamerika das Prinzip der "neg am" Kredite zu erklären. "Wie soll denn das funktionieren", fragte er, "Wie kann ein Kreditgeber Geld verdienen, wenn er Kredite unter den laufenden Zinssätzen anbietet? Warum sollte irgendwer etwas so Verrücktes tun?"

Das habe ich mich auch gefragt. Aber dann habe ich festgestellt, dass es sich nur um einen weiteren kleinen Stich im Netz des wechselseitigen Betrugs handelt, das Amerikas Nation der Schulden zusammenhält. Der Käufer hat nicht die Absicht, den Kredit je aus den eigenen Taschen zurück zu zahlen. Der Kreditgeber erwartet nicht, jemals bezahlt zu werden. Der Käufer denkt, dass er in einem Jahr – oder in zwei oder drei Jahren – wieder verkaufen wird, natürlich mit Gewinn. Dann wird er zur nächsten Hypothek übergehen. Dem Kreditgeber macht das nicht viel aus, er hat den Kredit schon an Fannie Mae verkauft.

Ein Mensch mit einem Kredit mit negativer Amortisierung schuldet im Laufe der Zeit immer mehr Geld. Wenn sein Einkommen nicht steigt, dann muss sein Haus im Wert steigen, ansonsten sitzt er ziemlich in der Tinte. Doch der Hauskäufer erwartet, dass er Gewinne machen kann, ohne dafür zu arbeiten. Die Kreditgeber erwarten Gewinne, ohne ein Risiko auf sich zu nehmen. Und niemand rechnet mit einem nennenswerten Einbruch oder einer Überraschung.

Und doch, je länger die Immobilienpreise stärker als das Bruttoinlandsprodukt, die Inflation und die Einkommen ansteigen, desto näher kommen wir an das Ende des Trends. Schon bei 450.000 Dollar fallen im Jahr für eine Hypothek mit sechs Prozent Kosten von 27.000 Dollar an. Hmmm, das mittlere Haushalteinkommen liegt doch nur bei 43.000 Dollar. Es ist deutlich, dass die Käufer nicht wirklich Käufer sind, sondern Spekulanten. Und in dem Moment, in dem die Preise nicht mehr weiter steigen, werden sie fallen. Aber die kleineren Käufer sind von steigenden Preisen abhängig, selbst um nur auf Null raus zu kommen, denn die steigenden Preise zahlen die Hypothek ab, die Steuern und den Unterhalt.

Ich weiß nicht, wann es dazu kommen wird. Und wir werden erst wenn es passiert sein wird – vielleicht erst eine Weile nachdem es passiert ist – wissen, dass es kam und ging. Die letzten Zahlen zeigen, dass die Bestände immer größer werden. Wo es im letzten Jahr noch 23 Tage dauerte, ein Haus zu verkaufen, dauert es heute schon 28 Tage.

Wenn Sie vorhaben, Immobilien in den USA zu verkaufen, dann warten sie nicht mehr viel länger.