Immobilienfonds und ihre Risiken

Von Georg Pröbstl

Die Deutsche Bank kommt nicht zur Ruhe: Erst das Hick hack um Vorstandschef Josef Ackermann im Mannesmann Skandal. Dann Massenentlassung trotz Rekordgewinn und jetzt das noch: Jetzt sieht es nämlich so aus, als ob sogar einige Kunden der Bank dran glauben müssten.

Konkret: Anfang der Woche stoppte die Deutsche Bank Tochter DB Real Estate die Rücknahme von Fondsanteilen ihres offenen Immobilienfonds Grundbesitz Invest. Grund: Wegen bescheidener Renditen und Gerüchten um einen möglichen Abwertungsbedarf im Bereich von 10 % auf das Fondsvermögen wollten immer mehr Anleger ihre Anteile zurückgeben.

Für die Grundbesitz Invest ein Liquiditätsproblem. Denn um die hohen Rückflüsse bezahlen zu können, wären Verkäufe von Immobilien aus dem Fondsportfolio nötig.

Abwertungsbedarf und niedrige Renditen

Dabei geht es der Grundbesitz Invest wie vielen anderen Immobilienfonds, die in deutsche Büroimmobilien investieren. Wegen der niedrigen Büromieten und hohen Leerstände mussten in den vergangenen Jahren einige der Fonds Abwertungen von teilweise mehr als 5 % vornehmen. Auch die jährlichen Renditen ließen zu wünschen übrig.

Auf jeden Fall zeigt Ihnen der aktuelle Fall ganz genau, welche Risiken in Immobilienfonds stecken: Nämlich Wertverlust und möglicherweise sogar die Schließung des Fonds. Bei Grundbesitz Invest können jetzt beispielsweise die 300000 Anleger möglicherweise über Wochen oder gar Monate ihre Fondsanteile nicht mehr verkaufen.

Es ist doch irgendwie immer das Gleiche: Selbst eingefleischte Profis lassen sich von Übertreibungen am Markt anstecken, fallen in Euphorie und vergessen ihre gute Erziehung, nämlich den Blick auf die fundamentalen Bewertungsfaktoren einer Anlage. Das gilt für Aktien, das gilt für Immobilien.

Schrottaktien, Schrottimmobilien

Wegen guter Perspektiven und hoher Gewinnversprechen hatten die Immobilienfonds jahrelang hohe Mittelzuflüsse. Alleine der Grundbesitz Invest hat ein Fondsvolumen von über 6 Milliarden € in 150 Objekten stecken.

Am Anfang, wenn das Fondsvermögen noch niedrig ist, kann das Fondsmanagement noch leicht attraktive Objekte finden, die gute Renditen bei vergleichsweise geringem Risiko versprechen. Doch um so mehr Geld in den Fonds fließt, um so schwieriger wird es, wirklich rentable Objekte zu finden. Man kann eigentlich davon ausgehen, dass mit der Zeit immer mehr schlechte Immobilien im Portfolio landen.

Das war ja beispielsweise auch mit Aktienfonds in den Jahren 1999 und 2000 nicht anders. Auch damals mussten die Fondsmanager die steigenden Mittelzuflüsse irgendwie investieren. Mit der Folge, dass die Gelder selbst in die letzten Schrottaktien flossen.

Aber so ein Ballon platzt fast immer. Denn irgendwann können die Fonds die Renditeerwartungen der Anleger nicht mehr erfüllen. Gibt es dann auch noch Abwertungsbedarf, steigen immer mehr Anleger aus. Das Geld für Rückzahlungen wird knapp, die Schließung des Fonds kann der letzte Rettungsanker sein.

Tipp:

1) Wichtige Prüfkriterien für die Objekte in Immobilienfonds sind:

- Lage und Infrastruktur

- Bauzustand

- Gibt es ein aktuelles Wertgutachten?

- Miethöhe: Sind die Mieten marktgerecht, oder sind sie in der Prognoserechnung zu hoch angesetzt? Hier hilft ein Vergleich mit ähnlichen Objekten

- Mindestvermietung: Rund 75 bis 80 % der Mietfläche sollten zum Investitionszeitpunkt schon fest vermietet sein

- Bonität der Mieter und Vertragsdauer. Längere Verträge bieten eine höhere Sicherheit

- Bei Immobilienfonds im Ausland: Ist das Fondsvermögen gegen Wechselkursverluste abgesichert?

2) Achten Sie darauf, wie hoch die Investitionsquote des Fonds ist. Alles was über 100 % liegt, ist kreditfinanziert. Gibt es hohe Mittelabflüsse muß der Fonds dafür Kredite aufnehmen.

3) Weniger krisenanfällig sind Immobilienaktien. Die sogenannten Reits – Real Estate Investment Trusts – gibt es beispielsweise schon lange in anderen Ländern wie den USA. Verkaufen die Anleger ihre Anteile, also die Aktie, an so einem Reit, dann fällt nur der Aktienkurs. Die Gesellschaft selbst muß keine Immobilien verkaufen.

4) Auch viele Beteiligungsgesellschaften die in Unternehmen investieren, etwa die KST Beteiligungs AG, Heliad Equity Partners oder VCH Best of VC, sind deswegen nicht als Fonds konstruiert, sondern auf Aktienbasis.