Eine neue Welle der Zahlungsverzüge

Derweil kommt aus Phoenix die Nachricht, dass eine neue Welle der Zahlungsverzüge dabei ist, auf die Hypothekenindustrie zu treffen. Die gewerblichen Immobilien, die Verkaufsflächen des Einzelhandels, die Bürokomplexe und die Appartementgebäude sind nur schwer zu vermieten. Sie können sich denken, warum das so ist. Im Jahr 2007 hatte Amerika bereits mehr Einzelhandelsflächen ausgestattet, als das Land wirklich brauchte.

Die Amerikaner hatten sich in den vorhergehenden 10 Jahren auf eine Einkaufstour begeben... die die Bauunternehmer dazu veranlasst hat, immer mehr Raum zur Verfügung zu stellen. Bis 2006 gab es in den Vereinigten Staaten zehnmal so viel Einzelhandelsflächen pro Person wie in Frankreich. Das war die Blasenphase eines Booms bei den Verbraucherkrediten, die im Jahr 1945 begonnen hatte.

Wenn man in die Blasenphase kommt, dann halten nur wenig Menschen inne, um Fragen zu stellen. Stattdessen geht einfach jeder davon aus, dass der aktuelle Trend sich auch weiterhin halten wird... und sich sogar noch verstärkt. Und deswegen setzte sich die Bautätigkeit noch bis 2008 in Phoenix genauso wie in anderen Wachstumsregionen - im Allgemeinen in den Sandstaaten - fort.

Und jetzt haben wir das Jahr 2009. Wo sind die Käufer? Wo sind die Mieter? Ach je, sie sind dünner gesät als angenommen... und die Bauunternehmer haben Schwierigkeiten, ihre Hypotheken zu bezahlen. Die kommerziellen, hypothekarisch gesicherten Wertpapiere haben fünfmal so viele unbezahlte Bilanzen zu tragen wie im Juni 2008, heißt es von Bloomberg.

Stellen Sie sich einmal vor, wie enttäuscht die Kreditgeber sein werden, wenn diese Kredite nicht mehr bedient werden. Und dann stellen Sie sich einmal vor, wie die amerikanischen Anleger sich fühlen werden, wenn eine neue Welle der Zahlungsunfähigkeit und der Zwangsvollstreckungen den gewerblichen Immobilienmarkt erreicht.

Eine neue Welle der Zwangsvollstreckungen und der fallenden Hauspreise nähert sich vielleicht auch dem Markt der Wohnimmobilien. Alan Abelson berichtet in dieser Woche in Barron's über die Aussichten, so wie sie von Amherst Securities dargestellt werden. Diese Forschungsgruppe schätzt einen Überhang eines versteckten Bestandes" 7 Millionen Wohneinheiten.

Das sind Immobilienbesitzer, die gerne verkaufen würden - falls und wenn der Markt wieder stärker wird. Das Problem ist, dass der Markt vielleicht nicht bald genug stärker wird. Und dann werden viele dieser versteckten Immobilien ans Tageslicht kommen, wenn die Hypotheken neu eingestuft werden, wenn die Ehen auseinandergehen und die Leute weiterziehen müssen. Amherst schreibt, dass diese Leute kurz davor sind, den Markt mit Zahlungsverzügen zu überfluten. Und sie gehen davon aus, dass mit jedem Monat 300.000 weitere Immobilien dazukommen.

Fallende Preise haben den Eigenkapitalanteil der Hausbesitzer" auf 43% schrumpfen lassen - das ist der Teil des Hauses, den der Hausbesitzer ohne Hypothek besitzt. Diese Zahl erfasst auch die Leute, die überhaupt keine Hypothek auf ihrem Haus haben - mehr als 50 Millionen von ihnen.

Abelson spekuliert, dass der tatsächliche Eigenkapitalanteil in den Händen der Besitzer der mit Hypotheken belasteten Häuser noch deutlich darunter liegen muss. Getrieben von der Arbeitslosigkeit... werden vermutlich viele dieser Menschen ihre Hypotheken nicht mehr bedienen können. Von denen, die bereits in Zahlungsverzug geraten sind, haben fast 10% seit mehr als zwei Jahren überhaupt keine Zahlungen mehr geleistet. Früher oder später werden die Banken oder die Hypothekengeber gezwungen sein, zur Tat zu schreiten... und noch mehr Häuser am notleidenden Immobilienmarkt auftauchen.