Die Spekulationsblase der Hypothekenfinanzierungen

von Doug Noland

Auf dem Weg ins Büro fallen mir jeden Morgen die "Zu Verkaufen" und "Zu Vermieten" Schilder an den Häusern auf. Mein Eindruck ist, dass trotz niedriger Zinssätze und sehr leichter Kreditvergabe der Markt für bereits existierende Immobilien gegen die Wand gefahren ist. Bemerkenswerterweise gilt dies nicht für Neubauten – dieser Markt bleibt stark. Wir haben es also mit einem zweigeteilten Immobilienmarkt zu tun, den ich in diesem Artikel untersuchen will.

In der Vergangenheit machte ein schwacher Immobilienmarkt die örtlichen Banker nervös; sie hörten dann schnell auf, Finanzierungen für neue Bauprojekte bereitzustellen. Aber der aktuelle Immobilienzyklus ist anders. Zum einen wird der Boom bei den Neubauten von den großen Baukonzernen dominiert, die Hand in Hand mit den Hypothekenbanken arbeiten. Diese Baukonzerne haben einen fast unbegrenzten Zugang zu günstigen Finanzierungen, die ihnen ihre aggressive Wachstumsstrategie erlauben.

Vergleichbar war die Situation im Telekom-Sektor 1999. Damals wie heute waren die Börse, Banker und die Regierung damit zufrieden, dass der Boom weiterging – ohne die Konsequenzen zu bedenken. Wie wir gesehen haben, ist der Impetus der Spekulationsblase am Immobilienmarkt nur noch größer geworden, je schwächer die Wirtschaftslage insgesamt wurde.

Fast unbegrenzte Kreditverfügbarkeit ermöglichte es aggressiven Häuslebauern, Hypotheken mit nur minimalen oder gar keinen Tilgungsraten zu erhalten.

"Keine Tilgungen, und keine Zinszahlung bis 2004", das hört man derzeit oft bei US-Autoverkäufern, wenn es um den Kauf eines neuen Wagen geht. Bei den Gebrauchtwagenverkäufern hingegen sind die Plätze voll. Wer will nicht lieber einen neuen Wagen zu günstigen Konditionen als einen Gebrauchtwagen? Vergleichbar ist die Situation am US-Immobilienmarkt.

Steve Brown schrieb in den Dallas Morning News einen interessanten Kommentar: "Die schwache Wirtschaftslage hat auch Nord-Texas erreicht, dort sind Tausende in Gefahr, ihre Häuser zu verlieren. Die Zahl der Hausbesitzer, denen eine Zwangsversteigerung droht, stieg im Bezirk Dallas um 32 %. Im Bezirk Collin – wo besonders viele Leute aus dem High Tech- und Telekomsektor entlassen wurden – gab es 2002 sogar einen Anstieg um 73 %. Im Januar beträgt der Zuwachs gegenüber dem Vorjahresmonat voraussichtlich 94 %." Und dennoch boomt der Markt für neue Häuser weiterhin.

Man könnte argumentieren, dass die aufgeblähten Hypothekenfinanzierungen ja im Interesse sowohl der Käufer, Verkäufer als auch Baufirmen lag. Das wird sich dieses Jahr vielleicht in den Gewinnen der Baufirmen und deren Finanziers und Kreditversicherer widerspiegeln. Das erinnert wieder an den Boom im Telekomsektor 1999: Viele profitieren eine Zeitlang, auch nachdem der Boom sein Top bereits überschritten hat – aber der "marginale" Marktteilnehmer (der, der als letztes hinzukommt) wird untergehen. Oder, mit anderen Worten: Den letzten beißen die Hunde!

Es könnte hilfreich sein, sich den Boom (und die spätere Krise) bei Bürogebäuden in den späten 1980ern ins Gedächtnis zu rufen. Obwohl die Leerstände schon deutlich stiegen und ernsthafte Probleme am Horizont auftauchten – was klar machte, dass ein sofortiger Baustopp für neue Projekte für alle die beste Lösung gewesen wäre –, rollten weiter fleißig Finanzierungen in den Sektor, und zusätzliche Bürotürme wurden gebaut.

Viele "Investoren" fanden die überdurchschnittlichen Renditen dieses Marktes zu attraktiv; und diese Renditen waren ja schließlich seit ein paar Jahren erzielt worden! Wir bemerken es ja immer wieder – sobald die spekulative Infektion eine gewisse kritische Masse erreicht hat, ist es fast unmöglich, dies wieder abzudämpfen. Der Geldfluss in einen solchen Markt wird zu einer Geldflut, und ein schmerzvolles Ende wird unabwendbar.

Es liegt in der Natur von spekulativen Märkten, dass ein Sektor in der letzten Phase eines Booms weiteres destabilisierendes Kapital erhält. Der Boom bei den Neubauten könnte noch 2003 weitergehen – aber die Kosten werden hoch sein. Der gesamte Finanzsektor puscht die Konsumenten in Bezug auf ihre Konsumschulden und Hypotheken an ihre absoluten Grenzen – das Pedal ist voll durchgetreten. Aber die Renditen auf die vergebenen Kredite gehen wegen zahlreicher Kreditausfälle schon zurück. Diese Entwicklung sollte zu denken geben – besonders weil auch das vierte Quartal 2002 gezeigt hat, dass das Schuldenmachen weiterging. Die Blase bei den Hypothekenfinanzierungen mag zwar noch Konsumenten finden, die sie füttern ... heute. Aber früher oder später – und wenn ich wetten müsste, dann würde ich "früher" sagen – wird dem allmächtigen Konsumenten die Puste ausgehen.