Der Markt für Wohnhäuser: Die Enttäuschung des Jahrzehnts

Der Markt für Wohnhäuser: Die Enttäuschung des Jahrzehnts

Liebe Leser,

mein Kollege Dr. Mark Skousen und ich haben einen anhaltenden, freundlichen Dissens über die Richtung des nationalen Wohnimmobilien-Marktes gehabt.

Er nennt Immobilien-Käufe "die Investition des Jahrhunderts." Ich denke, dass es mit größerer Wahrscheinlichkeit "die Enttäuschung des Jahrzehnts" sein wird.

Er denkt, dass die Preise für Wohnhäuser im Begriff sind, sich zu erholen. Ich sage, dass Erholungen (eines jedweden Preises) nur auf der Grundlage eines echten Bodens beginnen können. Und, trotz des sehr steilen Falls auf einigen Gebieten, haben wir bei den Häuserpreisen noch keine Bodenbildung gesehen.

Letzte Woche berichteten die Medien, dass der S&P/Case-Shiller National Home Price Index im ersten Quartal um 19,1 % fiel.

Denken Sie daran, das ist nicht der Fall von "der Spitze", sondern nur im ersten Quartal bezogen auf die letzten 12 Monate. Außerdem nimmt das Abtauchen Geschwindigkeit auf. Es war der größte Fall in der 21-jährigen Geschichte des Index ...

Der Markt für Wohnimmobilien - Eine der größten Finanzblasen aller Zeiten

Wie ich seit nunmehr fünf Jahren gewarnt habe, sind wir Zeuge der Abwicklung einer der größten Finanzblasen aller Zeiten - des Wohnungsmarktes.

Und doch werden die Hauspreise nicht einfach "zerknallen" wie die Internet-Aktien. Es wird  ein anhaltender, allmählicher Rückgang sein.

Ich werde erklären warum - aber lassen Sie mich mit meinem Standard-Hinweis beginnen:

Ja, das Immobilien-Geschäft ist immer regional. Ja, einige Gebiete des Landes werden sich besser halten als andere. Ja, herausragende Liegenschaften in besten Lagen werden sich am besten von allen halten.

Nachdem das erledigt ist, sollten wir auch zur Kenntnis nehmen, dass zur Zeit eigentlich kein Markt eine Wertsteigerung erfährt. Sogar Häuser im Gebiet von New York - einer ehemaligen Bastion der Stärke - tauchten im ersten Quartal um 11,9 % ab.

Vertrauen Sie mir, das ist nicht nur ein Ergebnis einer schwachen Wirtschaft.

Wohnhaus-Preise gipfelten auf lächerlichem Preisniveau

Die Preise auf dem Gipfel des Wohnimmobilien-Marktes waren lächerlich. Fragen Sie sich selbst, warum der Wert von Häusern sich in vielen Gegenden von 1995 bis 2005 verdreifacht hat.

• War es Bevölkerungswachstum ? Nein.
• War es Inflation ? Nein.
• Waren es die Baukosten ? Nein.
• Waren es himmelhohe Mieteinnahmen ? Nein.
• War es ein riesiger Sprung im verfügbaren Einkommen ? Nein.

Es waren drei Dinge:

• Tiefpunkt-Zinssätze,
• Lächerlich einfach erhältliche Darlehen
• und eine unerschütterliche Überzeugung, dass Immobilien "immer steigen."

Sie tun es nicht. Und jetzt weiß das jeder.

Wann wird der Wohnungsmarkt ein Gleichgewicht erreichen ?

Der Grund dafür, dass es Jahre brauchen wird, bis der Wohnhaus-Markt ein Gleichgewicht erreicht - wo sich Käufer und Verkäufer leicht treffen können - besteht darin, dass der Markt für neuere Häuser durch drei Typen von Verkäufern behindert wird:

• Der erste sind diejenigen, die in den letzten paar Jahren kauften und mehr Schulden auf ihrem Haus haben als es wert ist. (Kein Verkäufer genießt die Vorstellung, zum Abschluss zum Ausstellen eines großen Schecks zu erscheinen.)
• Die zweite Gruppe sind diejenigen, die kauften, bevor die Preise gipfelten, die aber das Eigenkapital aus ihren Häusern zogen. Wie die erste Gruppe stecken sie fest.
• Die letzte Gruppe umfasst unmotivierte Verkäufer, die nicht aus ihren Köpfen kriegen können, was ihr Haus vor ein paar Jahren wert war - als sie sahen, dass für ähnliche Häuser himmelhohe Preise verzeichnet waren - und ihren Angebotspreis nicht in angemessener Weise reduzieren werden.

Außerdem verlangen Banken und Hypothekengesellschaften - von ihren eigenen lockeren Richtlinien eingeholt - jetzt höheren Eigenkapital-Einsatz und bessere Kreditwürdigkeit von den Kreditnehmern. Das verringert die Nachfrage zusätzlich.

Der Wohnimmobilien-Markt - Er steht nicht auf einer so breiten Basis wie wir dachten ...

Also, wenn der Wohnhaus-Markt nicht ein breit aufgestellter Käufer-Markt ist, wie es uns die nach Transaktionen lechzenden Immobilienmakler weiterhin erzählen, wie kommt es dann, dass die durchschnittlichen Hauspreise so sehr nach unten gegangen sind?

• Auf vielen Märkten sind bis zu Hälfte aller Verkäufe Zwangsversteigerungen.
• Verkäufe ohne Deckung - Transaktionen, bei denen der Kreditgeber einem verzweifelten Verkäufer erlaubt, für weniger als den Hypothekensaldo abzustoßen - das macht häufig weitere 20% aus.
• Wenn Sie einer Zwangsversteigerung beiwohnen - oder eine Bank dazu veranlassen können, einen Verkauf ohne Deckung zu akzeptieren - können Sie tatsächlich Schnäppchen auf dem heutigen Markt finden.
• Aber wenn Sie in den USA einen Immobilienmakler haben, der Sie herumfährt und Ihnen dabei eine Fülle neuer Angebote zeigt, machen Sie sich auf eine Enttäuschung gefasst. Sie werden Ihnen sagen, dass es ein Käufermarkt sei. Sie werden weiterhin fragen, "Wo?"

An einigen Stellen, natürlich, ist es so. Miami, Detroit, Orlando, Las Vegas, Phoenix und Sacramento sind einige gute Beispiele. Die durchschnittlichen Hauspreise in diesen notleidenden Gebieten sind um 45% oder mehr unter den Spitzenwerten.

Aber in anderen Gebieten sind die Häuser bei weitem nicht so tief unten wie sie es in ein paar Monaten sein werden - oder in ein paar Jahren.

Wie können wir das wissen? Weil der Bestand weiterhin anwächst. The Associated Press berichtete letzte Woche, dass der Überhang unverkaufter Einfamilienhäuser gerade auf das höchste Niveau in mehr als zwei Jahrzehnten angestiegen ist.

Ich weide mich im Übrigen daran nicht. Ich besitze selbst zwei Häuser und bin mir völlig dessen bewusst, dass wir eine echte Wiederherstellung der Wirtschaft oder des Bankensystems nicht sehen werden bevor sich nicht der Wohnimmobilien-Markt stabilisiert.

Leider ist dieser Tag noch nicht gekommen.

Und - lauschen Sie Dr. Skousen ? - Auch morgen wird dieser Tag noch nicht kommen.

Erfolgreiches Anlegen,

Alexander Green

KOMMENTAR ZUM ARTIKEL VON HERR GREEN: Ich teile Herr Greens Ansicht. Einen großartig steigenden, sich erholenden Wohnimmobilienmarkt in den USA halte ich in kommender Zukunft erst einmal für sehr unwahrscheinlich. 

Beste Grüße

Alexander Hahn