Das letzte Hurra am Immobilienmarkt?

von Steve Sjuggerud

"Wir haben 1.000 Käufer für jede 10 Häuser, die wir verkaufen müssen. Wir haben bei jeder Angebotsaktualisierung haben wir die Preise um 15.000 Dollar erhöht, und in den letzten 30 Tagen ist niemand zu uns gekommen, der dann nicht ein Haus gekauft hat", so ein Immobilienmakler für niedrigpreisige neue Häuser in San Diego.

"Die Leute kaufen wie verrückt." So ein Makler in der Gegend von San Francisco. "Es sieht so aus, als ob jeder, der kommt, ein ernsthafter Käufer ist. Das ist großartig!" Ein Makler in Austin.

Das ist der stärkste Bullenmarkt für neue Häuser in den USA, seit es über diesen Markt Aufzeichnungen gibt. Und der überraschende Teil ist, dass er erst begonnen hat ... Vergleichen Sie die heutige Situation am US-Immobilienmarkt mit der Situation 1997 an den Aktienbörsen, und Sie werden das Investmentpotenzial verstehen.

Wo wir gerade von einem Bullenmarkt reden. Laut den letzten Zahlen sind die Immobilienpreise in JEDER städtischen Gegend der USA in den letzten 12 Monaten gestiegen (Quelle: National Association of Realtors). Das sind 126 Märkte! Das ist das erste Mal seit Beginn der Aufzeichnungen in diesem Markt, dass so etwas passiert ist. Insgesamt sind die Immobilienpreise um durchschnittlich 7,4 % gestiegen, was historisch gesehen ein großer Anstieg ist – aber in fas einem Drittel der städtischen Gegenden des Landes gab es außergewöhnliche Gewinne im zweistelligen Prozentbereich.

Wenn Sie Zahlen wie diese hören, dann könnten Sie denken, dass das Ende des Booms nahe sei. Ich kann Ihnen nicht vorwerfen, wenn Sie das denken. Allerdings, seien Sie vorsichtig, denn das ist es, was jeder denkt. Erst letzte Woche gab es im Money Magazine einen Artikel mit dem Titel "Das letzte Hurrah am Immobilienmarkt", in dem stand, "dass die schönsten Tage am Immobilienmarkt bald vorbei sein werden." Aber das ist dasselbe Magazin, dass auch in den letzten 3 1/2 Jahren den Kauf von Aktien empfohlen hat – Aktien, die in diesem Zeitraum 2/3 ihres Wertes verloren haben. Bis jetzt sind die Preise zum Teil deshalb gestiegen, weil das Angebot an neuen Häusern so niedrig wie nie zuvor seit Beginn der Aufzeichnungen ist. Und wenn das Angebot an neuen Häusern knapp ist und die Nachfrage deutlich höher, dann beginnt ein Boom bei den Immobilienpreisen. Und wenn es ein Überangebot an neuen Häusern gibt, dann fallen die Preise. So einfach ist das.

Basierend auf der derzeitigen Knappheit beim Angebot an neuen Häusern sieht es so aus, als ob die Immobilienpreise in den USA weiter steigen können. Aber die Knappheit hat auch eine andere Implikation: Amerika braucht mehr neue Häuser.

Während die meisten Leute in den USA denken, dass die Immobilienpreise auf ein verrückt hohes Niveau gestiegen sind, ist die Wahrheit, dass die Leute, die heute in den USA Immobilien kaufen, überhaupt nicht verrückt sind. Denn ein Haus ist heute in den USA für den durchschnittlichen Amerikaner erschwinglicher als jemals zuvor seit den 1970ern. Hier ist der Grund:

Die Leute fällen die Entscheidung, ein Haus zu kaufen, auf der Grundlage ihres Einkommens und der Hypothekenzahlungen. Und in den letzten Jahren haben der Anstieg der Einkommen und der Rückgang der Hypothekenzinsen den Anstieg der Immobilienpreise mehr als ausgeglichen. Die Leute, die den Immobilienmarkt derzeit negativ einschätzen, begründen ihre Einschätzung mit den ihrer Ansicht nach zwingend weiter steigenden Hypothekenzinsen. "Sobald die Hypothekenzinsen um einen weiteren vollen Prozentpunkt oder mehr steigen, wird das das Ende des Booms am Immobilienmarkt sein", sagen sie. Wirklich? Was sagen die amerikanischen Immobilienmakler dazu?

"Der aktuelle Anstieg der Hypothekenzinsen hat die Leute nicht vom Kaufen abgehalten – im Gegenteil. Die Leute wollen jetzt Häuser kaufen, weil sie denken, dass die Zinssätze den Boden hinter sich haben und wieder steigen werden." – so ein Makler in Phoenix, Arizona.

"Ich denke nicht, dass die höheren Zinsen einen Einfluss hatten. Es ist eine Tatsache, dass wir (in unserer Gegend) an diesem Wochenende 3 Häuser verkauft haben", so ein Makler in Orlando. Und eine große Baugesellschaft (die Häuser baut) sagte bei einer Pressekonferenz, dass die Auftragseingänge im Juli um 100 % über dem Vorjahreswert lagen. Soviel zur Theorie "höhere Zinsen werden den Boom beenden". Diese Gesellschaft hat alleine im Juli in Phoenix, Arizona 180 Häuser verkauft, nach 64 Häusern im Juli 2002. Und diesen Juli sind die Hypothekenzinsen um einen vollen Prozentpunkt gestiegen. Es kommt alles auf Angebot und Nachfrage zurück. Es gibt eine riesige Nachfrage, und das Angebot ist knapp. Angesichts eines so großen Ungleichgewichts brauchen die USA mehr Häuser. Wer wird diese außergewöhnliche Nachfrage erfüllen können? Die Baugesellschaften ... und diese werden in den nächsten Jahren dieses Prozesses außergewöhnliche Gewinne machen.